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Ein Haus bauen. Wo fange ich an, wo höre ich auf? Bauwillige stehen vor vielen Entscheidungen – und einem langen Weg zum eigenen Haus. Wo soll es hingehen? Was für ein Haus soll es werden? Wie wird das Projekt finanziert und mit wem willst du zusammenarbeiten? Bevor die Planung und Umsetzung vom Eigenheim losgehen kann, stellen sich viele Fragen. Schritt für Schritt möchten wir dir dabei helfen, einen Überblick über die Herausforderungen und Möglichkeiten für den Hausbau 2022 zu bekommen.
Eigentum oder Miete
Mieten oder kaufen? Familienzuwachs, ein neuer Job in einer neuen Stadt, mit dem Partner zusammenziehen – es gibt viele Gründe, die einen Umzug notwendig machen.
Wenn du aktuell noch zur Miete wohnst, stellt sich dann die Frage: Soll es Eigentum sein oder möchtest du weiterhin mieten? Um diese Entscheidung zu treffen spielen meist mehrere Faktoren eine Rolle, über die wir dir hier eine Übersicht geben möchten.
Steigende Mieten, steigende Immobilienpreise, sinkende Bauzinsen
Steigende Mieten, sinkende Bauzinsen – für viele ein Grund in den Kauf der eigenen Immobilie zu investieren. Steigende Mietkosten verbrauchen einen großen Teil des Haushaltsbudgets – der Gedanke an einen Vermögensaufbau durch den Besitz einer Immobilie und eingesparte Mietkosten liegt nah. Dennoch solltest du darauf achten, dass auch die Immobilienpreise in den letzten Jahren deutlich angestiegen sind.
Und auch in der Baufinanzierung investierest du nicht ausschließlich in dein Traumhaus, sondern zahlst mit den Zinsen und der Tilgung deines Darlehens auch einen Teil deines Geldes an die Bank, vergleichbar mit den Mietkosten an den Vermieter.
Es gibt aber auch die ganz persönlichen Faktoren, die neben der Kosten entscheidend sind, ob du mieten oder kaufen willst – Lebensgefühl, Flexibilität und Familienplanung.
Planst du langfristig oder möchtest du flexibel bleiben? Bist du bereit einen Kredit aufzunehmen oder bleibst du lieber schuldenfrei? Bleibst du abhängig von steigenden Mietpreisen oder möchtest du Vermögen durch Immobilienbesitz erwirtschaften?
Das sind Fragen, die für viele Bauherren in der Hausbau-Planung entscheidend sind. Der Schritt zum Bau ist von individuellen Entscheidungen, Wünschen und der persönlichen Lebenssituation abhängig. Du bist bereit, deinen Lebensmittelpunkt langfristig festzulegen und einen Kredit aufzunehmen? Dann ist der eigene Hausbau oder der Kauf einer Bestandsimmobilie eine attraktive Option. Abschließend ist natürlich der Preis entscheidend.
| Faktor | Mieten | Eigentum |
|---|---|---|
| Umzug | Flexibilität | Langfristigkeit |
| Finanzierung | Schuldenfreiheit | Kreditaufnahme |
| Vermögen | Mietpreisabhängigkeit | Vermögensaufbau durch Besitz |
Preiskalkulation
Für die Preiskalkulation gilt: Miete ist nicht gleich Monatsrate. Liegen die Kalkulationen für die bisherige Mietrate so hoch wie die zu erwartenden Kreditraten für den Kauf vom Eigenheim, wird das häufig zunächst positiv für den Erwerb bewertet. Das schließt jedoch noch nicht die gesamte Kostensituation ein.
Berücksichtigt werden müssen auch die Nebenkosten, sowohl für den Kauf (Grundbucheintrag, Grunderwerbsteuer, Makler und Notarkosten) als auch für die Instandhaltung der Immobilie. Dabei sollten für die Kaufnebenkosten noch einmal etwa 10-15 Prozent des Kaufpreises eingeplant werden.
Auch für die laufenden Nebenkosten bei Erwerb einer Immobilie wird empfohlen mit etwa 4 Euro pro Quadratmeter zu rechnen. Das ist etwa das doppelte der Nebenkosten, die Mieter tragen müssen. Hier müssen Strom, Telekommunikation, Reparaturen und Instandhaltungskosten einkalkuliert werden.
Zum Vergleich – die Nebenkosten für Mieter lagen 2018 bei durchschnittlich 2,19 pro Quadratmeter. Natürlich können auch diese Angaben individuell variieren – sie geben jedoch einen Überblick über mögliche Durchschnittspreise, die du einkalkulieren solltest.
Kaufpreis – Tipps und Tricks
Um die Entscheidung für den Kauf einer Immobilie zu treffen, ist es hilfreich den Preis des Objekts einschätzen und nach günstig oder teuer beurteilen zu können. Um das zu entscheiden gibt es eine Faustregel, nach der Kaufpreise im Verhältnis zu erwartenden Mieten eingeschätzt werden können:
| Die zu erwartende Jahresmiete für das gewünschte Objekt kannst du mithilfe vergleichbarer Objekte kalkulieren (Ähnlichkeit in Wohnfläche, Alter, Ausstattung, Lage). Um den Kaufpreis für die Immobilie nun richtig einordnen zu können, teile den Kaufpreis durch die potenzielle Jahresmiete. Erhältst du dabei einen Wert um die 20 handelt es sich um ein verhältnismäßig günstigen Kaufpreis. Liegt das Ergebnis bei 25 können auf überhöhte Kaufpreise hinweisen. |
Eigentum: Bestand oder Neubau
Auch mit der Berechnung aller Ausgaben kann sich die Entscheidung für die eigene Immobilie lohnen. Denn die Mietpreise steigen seit Jahren stetig an. Am größten ist der Zuwachs dabei in München. Hier werden in nach einer Untersuchung von 54.000 auf Portalen angebotenen Mietwohnungen seit 2011 über 5000 Euro mehr für die Jahresmiete verlangt. Dicht gefolgt wird München von Frankfurt, Hamburg und Berlin.
Die steigenden Mieten in deutschen Großstädten – Statista
Also, die Entscheidung für das Eigenheim: Auch hier steht das Projekt vor neuen Fragen. Soll das Objekt mit Charme und Charakter überzeugen oder sind dir moderne Standards, Individualität und hochwertige Ausstattung wichtiger?
Bestand
Kaufen im Bestand oder Neubau – beide Optionen bringen einige Vorteile mit sich, die je nach individuellen Wünschen entscheidend sein können. Der Kauf einer bestehenden Immobilie wirkt auf den ersten Blick häufig bequemer. Die Hausbau-Phase wird zunächst eingespart. Außerdem haben bestehende Immobilien meistens eine gute Anbindung an die umgebende Infrastruktur oder stehen manchmal sogar im Stadtkern. Sie bringen Charakter und Charme – Bauherren die Altbau und Stuck möchten, finden ihn hier!
Doch auch, wenn der Kaufpreis hier häufig unter dem eines Neubaus liegt, sollte beachtet werden, dass in vielen Fällen nachträgliche Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen anfallen. Neue Heizung, Abwasserrohre, neue Fenster oder Türen – vor dem Kauf sollten zukünftig notwendige Investitionen genau kalkuliert werden, damit der Kaufpreis den Preis zuzüglich der Sanierungskosten immer noch im richtigen Verhältnis zum Preis eines Neubaus steht und sich lohnt.
Neubau
Du wünschst dir Freiraum für individuelle Gestaltung, hast besondere Wünsche oder hast schon immer davon geträumt dein ganz persönliches Traumhaus zu entwerfen? Einfluss auf die Gestaltung, etwa der Zimmer oder beim Garten, und natürlich Ausstattung ist beim Hausbau innerhalb eines vorgegebenen Rahmens möglich. Du kannst Wünsche äußern, aus verschiedenen Haustypen wählen, die Raumaufteilung gestalten, Fußbodenheizung einbauen und deinen persönlichen Stil einfließen lassen. Der Kreativität sind den Bauherren bei der Hausplanung nur wenig Grenzen gesetzt.
Ganz abgesehen davon kannst du in einem Neubau die Technik und Baustoffe an moderne Normen und neueste Standards anpassen und die Energieeffizienz erhöhen. So sparst du Heiz- und Energiekosten und vermeidest frühzeitige Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen. Zukünftige Ausgaben können so im Vergleich zu einer Bestandsimmobilie reduziert werden.
| Faktor | Neubau | Bestandsimmobilie |
|---|---|---|
| Infrastruktur | häufig Randgebiete | Zentrumsnähe |
| Gestaltung | individuelle Wünsche | Charakter und Charme |
| Ausstattung | moderne Standards und hohe Energieeffizienz | potenziell sanierungsbedürftig |
| Preis | häufig höherer Preis während des Baus, aber sparen bei Energie- und Sanierungskosten | günstiger, aber höhere Instandhaltungs- und Sanierungskosten |
Finanzierung
Bestandsumbau oder Neubau – wir möchten dich auf dem Weg zu deiner Entscheidung begleiten und im Bau unterstützen. Du hast dich für den Hausbau entschieden? Dann bist du jetzt am Beginn deines persönlichen Wegs zum eigenen Zuhause. Auch hier erwarten dich einige Herausforderungen und Möglichkeiten, die Einfluss auf die Gestaltung deines neuen Traumhauses nehmen werden.
Dazu gehört natürlich insbesondere die Frage der Finanzierung: Was erlaubt dein Budget? Wie groß ist dein Eigenkapital? Welches Darlehen kannst du aufnehmen? Die Finanzierung deiner Immobilie ist ein wichtiger Schritt zur Verwirklichung deines Projekts. Die Folgen dieser Entscheidung sind weitreichend. Deswegen erklären wir dir hier, was du beachten solltest.
Villa oder Reihenhaus – Die Kosten für dein Haus können je nach Haustyp ganz unterschiedlich aussehen, Ansprüche an das eigene Heim unterscheiden sich stark. Klar ist aber, du brauchst Geld.
Um ein Haus finanzieren zu können, benötigst du entweder Eigenkapitaleigenes, Fremdkapital oder eine Kombination aus beidem. Zu dem Fremdkapital zählen dabei sowohl die mögliche Baufinanzierung als auch Förderkredite. Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto besser. Denn so lässt sich die Finanzierung deines Projekts risikoärmer gestalten.
Eigenkapital, Darlehen, Zinsen
| Je mehr Eigenkapital du zur Finanzierung beisteuern kannst, desto geringer ist das Darlehen, das du aufnehmen musst. Die Untergrenze der Hausbaukosten, die du selbst durch Eigenkapital abdecken können solltest, beträgt 15 Prozent. Empfohlen werden jedoch 20-30 Prozent Finanzierung durch Eigenkapital. Das entspricht in etwa den Nebenkosten für Grunderwerbsteuer, Maklergebühren, Notarkosten und Grundbucheintrag. |
Ein Vorteil größerer Rücklagen und mehr Eigenkapitals sind die besseren Zinsbedingungen, die du durch deinen Darlehensgeber erwarten kannst. Um deshalb herauszufinden, welches Darlehen du erwarten kannst und brauchst, und was du dir leisten kannst, solltest du zunächst einmal einen umfangreichen Kassensturz vornehmen und dein Kapital kalkulieren.
Kapital berechnen
Eigenkapital findest du natürlich in Anlagen, wie Aktien und Bausparverträgen. Aber nicht nur das zählt in die Berechnung dessen, was du beisteuern kannst. Einfluss auf die Zinsbedingungen haben auch bereits in deinem Besitz befindliche Grundstücke oder Immobilien. Auch dieser Besitz kann als Sicherheit kalkuliert werden, solange du alleiniger Besitzer bist, und senkt möglicherweise deine Zinsrückzahlungen.
Zusätzlich kannst du dein persönliches Potenzial einrechnen: Wenn du einen handwerklichen Hintergrund hast und garantieren kannst, dass du Eigenleistungen im Hausbau sicher und normgemäß vornehmen kannst, kann sich auch das zinssenkend auswirken. Eine weitere Möglichkeit Zinsrückzahlungen zu reduzieren ist es, einen Privatkredit aufzunehmen. Sollte es beispielsweise in der Verwandtschaft möglich sein, einen Kredit auszuhandeln, fallen die Zinszahlungen hier häufig geringer aus, als bei einem Darlehen der Bank.
Darlehensbetrag und Nettohaushaltseinkommen
Du hast alle Kapitaleinlagen zusammengerechnet? Dann fehlt jetzt noch die Kalkulation deines Nettohaushaltseinkommen. Denn die Höhe deines Kredits ist von der Summe all der Einkünfte deines Haushalts abzüglich der Steuer- u nd Sozialabgaben abhängig. Von diesen Einnahmen werden von einer Bank normalerweise maximal 35 Prozent als monatliche Rate angesetzt und daraus dein Darlehen berechnet.
Baufinanzierung: verschiedene Kreditarten und staatliche Förderung
Kredit
Du hast deine Rücklagen kalkuliert und ein mögliches Darlehen berechnet? Dann musst du dich jetzt noch für eine Art des Darlehens entscheiden und überlegen, ob es möglich ist, für dein Projekt staatliche Förderungen anzufordern.
Es gibt verschiedene Vor- und Nachteile unterschiedlicher Kreditarten. Abhängig von deinen persönlichen Wünschen und Lebensumständen sind feste Zinsbindung oder größere Flexibilität in der Rückzahlung angemessen.
Ein Annuitätendarlehen gibt dem Kreditnehmer große finanzielle Planungssicherheit, denn die Rate der Rückzahlungen bleibt während der festgelegten Laufzeit immer gleich hoch. Der festgelegte Zeitraum der Laufzeit nennt sich Sollzinsbindung und kann vom Kreditnehmer bestimmt werden.
Lassen deine Lebensumstände dich in nächster Zeit einen größeren finanziellen Erlös erwarten, den du einsetzen willst, um einen Teil des Darlehens auszugleichen, kann sich auch variables Darlehen anbieten. Damit kannst du flexibel größere Summen ausgleichen, je nach Lebenslage. Der Nachteil ist, dass sich hier die Zinsen ändern und damit auch ansteigen können.
Staatliche Förderung
Zusätzlich zu den Darlehen der Bank kannst du dich über mögliche staatliche Kredite informieren. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) als staatliche Bank vergibt passende Förderungen für unterschiedliche Projekte, die ein angestrebtes Programm des Staates unterstützen: Dazu gehören zum Beispiel energieeffizientes Bauen oder Sanieren, aber auch der reine Immobilienerwerb wird mit bis zu 50.000 Euro unterstützt.
Der Vorteil von KfW Krediten ist die günstige Verzinsung. Zwar lässt sich mit einem KfW Kredit kein ganzer Hausbau finanzieren, es lohnt sich aber, die Förderung ergänzend zum Hauptdarlehen zu beantragen.
Mit dem KfW-Wohneigentumsprogramm 124 wird der Kauf oder Bau von Eigenheimen oder Wohnungen zur Selbstnutzung mit bis zu 100.000 Euro gefördert. Das Darlehen wird in konstanten Monatsraten zurückgezahlt und es gibt die Möglichkeit zu tilgungsfreien Anlaufjahren. Das heißt es handelt sich um ein Annuitätendarlehen zu günstigen Zinsbedingungen (0,75 Prozent eff. Jahreszins). Gefördert werden unter anderem die Kosten des Baugrundstücks, Material- und Baukosten und die anfallenden Nebenkosten.
KfW-Wohneigentumsprogramm – KfW
Auch das KfW-Programm 153 unterstützt dich beim Kauf eines Neubaus. Die Voraussetzung für die Förderung durch dieses Programm ist, dass du ein den KfW Standards entsprechendes energieeffizientes Haus bauen. Je niedriger der Primärenergiebedarf ist, desto besser ist die Energieeffizienz deines Hauses.
Gefördert werden Bau- und Baunebenkosten, Beratung, Planung und Baubegleitung ohne Grundstückskosten mit bis zu 120.000 Euro. Je besser der KfW-Effizienzhaus-Standard deiner Immobilie ist, desto höher ist außerdem die Möglichkeit auf einen Tilgungszuschuss von bis zu 30.000 Euro.
Wenn du die staatliche Förderung in Betracht ziehst und einen KfW Kredit beantragen möchtest, kannst du dich dafür zum Beispiel an die Bank wenden, mit der du den Hauptteil der Baufinanzierung umsetzt. Deine Partnerbank leitet dich dann zu der Kreditanstalt durch, die dich mit einer entsprechenden Förderung unterstützt.
Bauart wählen – Fertighaus vs. Massivhaus, Kostenunterschiede
Es ist endlich soweit – du hast deine Finanzierungsplanung abgeschlossen. Das Projekt kann jetzt konkret geplant werden. Deine eigenen vier Wände sollen entstehen und deine Wünsche realisiert werden. Bevor es losgeht, solltest du dir eine Grundsatzfrage stellen: Welche Art Haus soll es sein? Wie individuell soll gebaut werden und wie aufwendig soll die Bauphase ausfallen?
Fertighaus oder Massivhaus – diese Wahl hat einen großen Einfluss auf die Kosten deines Projekts und die Flexibilität deines Einzugs.
Fertighaus
Ein Fertighaus hat viele Vorteile. Wenn dir ein zeitnahes Einzugsdatum wichtig ist und dein Budget begrenzt ist, bietet ein Fertighaus eine kosteneffiziente und schnelle Variante für den Hausbau. Da hier für unterschiedlichste Haustypen vorgefertigte Fertigteile eingesetzt werden können, kann der Hausbau schnell abgeschlossen werden. Ein weiterer Vorteil ist, dass die Bauherren selbst entscheiden können, welche Leistungen sie selbst erbringen und welche sie in Anspruch nehmen.
Möchtest du als Bauherr hier einen Teil deines Hauses in Eigenleistung gestalten und durch die sogenannte “Muskelhypothek” erbringen, ist das mit den richtigen Voraussetzungen hier gut möglich. So kannst du als geschickter Handwerker fehlendes Eigenkapital ausgleichen (und bis zu 15 Prozent der Baukosten als Eigenleistung durch die Bank anerkennen lassen).
Verzichtest du zum Beispiel auf den Innenausbau durch den Bauunternehmer und entscheidest dich für ein Ausbauhaus, übernimmst du die Installation von Sanitäranlagen, Fliesen, Türen etc. selbst. In diesem Fall ist ein Preis von unter 50.000 Euro möglich. Es ist jedoch wahrscheinlich, dass bei einem normal großen Einfamilienhaus (100-120 Quadratmeter) die Kosten 75.000 Euro erreichen.
Eine andere Option ist die schlüsselfertige Übergabe des Fertighauses an dich durch den Bauunternehmer. Hier werden die Einzelteile durch den Bauunternehmer montiert. Das ist die einfachste und wohl schnellste Lösung für den Hausbau – jedoch steigen die Kosten hier auf etwa 150.000 – 250.000 Euro.
Massivhaus/Architektenhaus
Im Gegensatz zum Fertighaus lassen sich im selbst entworfenen Massivhaus eigene Wünsche und individuelle Ausbauten umsetzen. Das Architektenhaus fordert eine detaillierte Planung, die beim Hausbau meist Stein für Stein erfolgt. Du bist unabhängig von den Vorgaben der Fertigteile und kannst deine Vorstellungen im Rahmen der geltenden Normen frei gestalten und umsetzen. Auch Elemente verschiedener Haustypen kannst du oft frei kombinieren.
In dieser Variante empfiehlt es sich, eng mit einem Architekten zusammenzuarbeiten und sich professionell beraten zu lassen. Dein Partner wird dein Haus bestmöglich planen und im Austausch mit dir die Entwürfe für die Umsetzung ausarbeiten. Ein Vorteil dieser Bauweise ist für Bauherren der gesteigerte Wert der Immobilie, der einen möglichen Wiederverkaufspreis erhöht. Ein Nachteil dieses Neubaus sind die erhöhten Kosten für die Hausplanung und Umsetzung.
| Bauphase | Kostentreiber | Geschätzte Kosten |
|---|---|---|
| Grundstückserwerb | Suche, Kauf | 90.000 € (deutschlandweiter Durchschnittswert) |
| Einrichtung Baustelle | Erdarbeiten, Zufahrtswege | 10.000-15.000€ |
| Rohbau | Kellerbau, Bodenplatte, Wände, Innenwände, Dach | 500€ pro m² |
| Innenausbau | Sanitär, Ausstattung, Elektrik, Heizung, Türen, Bodenbeläge, | 400-800€ pro m² |
| Außenanlage | Garage, Carpot, Terrasse, Einfahrt | 10.000-40.000€ |
Quelle: Dr. Klein 2017
Grundstückserwerb
Der Faktor Grundstück: Bevor du anfangen kannst zu bauen, benötigst du natürlich ein Grundstück, auf dem deine vier Wände stehen können. Um sich für ein Grundstück zu entscheiden, solltest du für dich einige Fragen beantworten: Wo möchtest du leben und wohnen? In der Stadt oder auf dem Land? Wie angebunden möchtest du sein, welche Infrastruktur wünschst du dir? Wie groß ist dein Budget und wie groß soll das Grundstück sein?
Auch für den Grundstückserwerb kommen einige Kosten auf dich zu, die du beachten solltest. Denn nicht allein der Kauf des Grundstücks kostet dich – in diesem Schritt fallen bereits Nebenkosten an, die du kalkulieren solltest. Die Nebenkosten für dein Grundstück orientieren sich immer am Kaufpreis. Wenn du diesen kennst, kannst du also auch die Nebenkosten berechnen. Dazu gehören die Kosten für Grunderwerbsteuer (etwa 3,5 – 6,5 Prozent des Kaufpreises, abhängig vom jeweiligen Bundesland), den Grundbucheintrag und die Notarkosten (1,5-2 Prozent des Kaufpreises).
Abgesehen von den anfallenden Nebenkosten (bis etwa 15 Prozent des Kaufpreises) ist der Erwerbspreis für dein Grundstück oftmals abhängig vom Bodenrichtwert deiner Region. Der Kaufpreis orientiert sich also an der Größe aber auch Lage deines Grundstücks.
Einen Pauschalpreis für Grundstücke zu nennen ist auf dieser Grundlage nicht möglich, weil die Kosten stark individuell variieren. Grundsätzlich gilt, dass die Grundstücke in Metropolregionen teurer sind als in weniger großen Städten. In der Stadt zahlst du auch für gute Anbindungen und ein großes Angebot an Freizeitmöglichkeiten.
| Da es für unterschiedliche Regionen unterschiedliche Preise gibt (Baden-Württemberg: 800 Quadratmeter – etwa 150.000 Euro, Schleswig-Holstein: 800 Quadratmeter – etwa 90.000 Euro, Thüringen: 800 Quadratmeter – etwa 45.000 Euro) lässt sich nur schwer ein Durchschnittspreis nennen. |
Weitere Faktoren sind die Erschließung deines Grundstück: Ist dein Grund und Boden bereits an das Strom- und Wassernetz angeschlossen? Dann zahlst du wahrscheinlich einen höheren Preis. Ist der Erschließung jedoch noch nicht erfolgt, musst du diese Kosten nachträglich tragen.
Du solltest dich außerdem über die Altlasten und die Bodenbeschaffenheit deines Grundstücks informieren. Es können Kosten für die Bereinigung des Erdbodens entstehen. Ist dein Boden besonders schwer zugänglich fallen außerdem Kosten für die Einrichtung der Baustelle an. Dafür kannst du ein solches Grundstücks meistens günstiger erwerben.
Ob und wie du auf deinem Traumgrundstück bauen darfst, erfährst du im Bebauungsplan für deine Region in den örtlichen Behörden oder bei der Stadtplanung.
Baukonzept – Tipps für Bauherren
Baukonzept – Bauträger, Generalunternehmer, Eigenleistung
Individuell, schnell und effizient, oder lieber ganz in Eigenregie? Für die Umsetzung deines Bauprojekts gibt es verschiedene Möglichkeiten, die je nach persönlichen Wünschen deine Vorstellungen erfüllen können. Vorteile und Nachteile der Bauweisen und -planung durch Bauträger, Generalunternehmer und selber bauen kannst du hier nachlesen.
Bauträger
Grundstück, Planungsphase, Haus – wenn du einfach, effizient und günstig bauen willst, kannst du alle Schritte des Hausbaus an einen Bauträger abgeben. Ein Bauträger kümmert sich um die Auswahl des Grundstücks, die Hausplanung und den eigentlichen Bau.
Entscheidest du dich für einen Bauträger, hast du meistens schon vor dem Bau eine Vorstellung davon, wie dein Projekt aussehen wird. Denn hier handelt es sich häufig um standardisierte Häuser. Das hat den Vorteil, dass du den Haustyp durch Musterhäuser oder in Absprache mit anderen Bauherren kennenlernen kannst. So sind die Kosten vorab berechenbar und relativ niedrig. Der Nachteil ist, dass sich individuelle Wünsche, etwa bei der Anzahl und Aufteilung der Zimmer, schwieriger umsetzen lassen und diese entsprechend zusätzlich kosten.
Ein weiterer Vorteil ist, dass die Bauherren mit dem Bauträger nur einen Vertragspartner haben. Die mögliche Vergabe der Leistungen an Handwerker, die Hausplanung und die abschließende Übergabe des Hauses erfolgen durch den Bauträger. Er kümmert sich um alle notwendigen Arbeiten und Details. Das heißt, du wirst planerisch entlastet und wartest auf die Übergabe deines Heims.
Generalunternehmer
Die Vergabe des Projekts an einen Generalunternehmer bietet sich vor allem dann an, wenn du bereits ein Grundstück im Blick hast und das Haus gerne individuell, ohne Bindung an einen Haustyp, gestalten möchtest. Mit einem Generalunternehmer kannst du die Hausplanung zusammen mit einem Architekten gestalten. Die einzelnen Leistungen beim Hausbau können durch den Generalunternehmer an Handwerker und Subunternehmen vergeben werden, die sich dann um die Ausführung kümmern. Trotzdem hast du als Bauherr den Generalunternehmer als einzigen Vertragspartner.
Auch bei diesem Baukonzept musst du dich nicht um die Vergabe der einzelnen Leistungen kümmern, du hast einen Ansprechpartner und dein Partner bleibt in der Verantwortung für die Gesamtleistung beim Hausbau.
Einen Generalunternehmer zu beauftragen ist in der Regel etwa 10-15 Prozent teurer, als die Einzelleistungen selbst zu vergeben und sich um die Koordination zu kümmern, hat aber den Vorteil, dass du dir viel Aufwand sparst und trotzdem individuell bauen kannst.
Eigenleistung am Haus
Stolz auf die Eigenleistung und gespartes Geld: Das können Vorteile des Hausbaus in Eigenregie sein. Dennoch bleibt auch bei diesem Konzept einiges zu beachten. Denn der Bauherr wird hier viele Stunden Arbeit investieren und das Risiko kalkulieren müssen, Fehler zu machen, mehr Zeit zu brauchen und finanziell nachzubessern. Arbeiten an Strom, der Statik und Wasserleitungen sind für Laien nicht erlaubt.
Das Projekt, das Haus in Eigenregie zu bauen, sollte realistisch kalkuliert werden und gut überlegt, ob die Belastungen für den Bauherren tragbar sind. Außerdem sollten alle Eigenleistungen mit den engagierten Handwerkern vertraglich abgestimmt und geplant werden. Und auch Banken und Kreditgeber prüfen die Fähigkeiten und Arten der Eigenleistungen genau. Sollte das Vorhaben jedoch realistisch möglich sein, kannst du durch Eigenleistungen Geld sparen.
Hausbau-Planung
Stil, Raumbedarf, Geld, Regeln – die Planung für das eigene Haus ist eine Frage nach vielen Faktoren und Wünschen. Was für ein Haus stellst du dir vor? Welcher Haustyp soll es werden? Klassisch und massiv oder hell und lichtdurchflutet? Stein oder Holz? Es gibt viele unterschiedliche Stile und Gestaltungsmöglichkeiten für deine vier Wände – du baust, du entscheidest. Dabei ist die Planung alles! Denn je besser geplant wird, desto weniger Überraschungen erwarten dich während der Bauphase. Überleg dir also gut, was du möchtest. Und lass dich durch Experten unterstützen.
Faktoren und Fragen
Natürlich ist nicht nur der Stil entscheidend – für die Planung deines Hauses ist es wichtig zu wissen, wie viele Räume du brauchst. Soll das Haus Rückzugsort für zwei sein oder Platz für eine Familie bieten? Soll es eine Doppelhaushälfte sein oder lieber frei stehen? Es gibt viele Entscheidungen zu treffen und Regeln zu beachten, während du dein Haus planst. Achte darauf, ob es Vorschriften zum Baustil deines Heims gibt, die durch den Bebauungsplan festgelegt werden. Vielleicht gibt es Vorschriften zur Energiegewinnung – müssen Solaranlagen angebracht werden? Ist der Grund für einen Keller geeignet? Auch die Größe des Grundstücks hat natürlich einen Einfluss auf das Gebäude – weniger Quadratmeter erlauben auch weniger große Häuser. Eine Villa sollte lieber nicht auf einem 300 Quadratmeter Grundstück geplant werden, sonst ist kein Platz mehr für einen Garten.
Planungsphasen mit dem Architekten
Wenn du nicht mit einem Bauträger planst, sondern dich von einem Architekten unterstützen lassen, beginnt an dieser Stelle eine detaillierte Planung für dein Haus. Ein Bauträger nimmt dir viele Entscheidungen ab, weil das Muster des Hauses meistens vorgegeben ist. Planst du dein Haus mit einem Architekten oder Ingenieur, kannst du viele Entscheidungen selbst oder in Absprache mit deinem Baupartner treffen:
Ihr legt gemeinsam fest, ob es einen Keller geben soll, wie groß das Haus wird, wie viele Räume es geben wird und in welcher Anordnung. Du entscheidest, welche Form das Dach haben soll, ob es eine Terrasse geben wird, welche Baumaterialien verwendet werden sollen und wie die Haustechnik aussehen wird. Auch Kücheneinbauten, Positionen von Stromzugängen wie Schaltern und Steckdosen und Wasserzugänge werden in der Planungsphase festgelegt.
Die Planung findet in fünf Phasen statt, durch die der Architekt dich begleitet und während der du deine Baugenehmigung erhältst:
Grundlagenermittlung
Im ersten Schritt der Grundlagenermittlung berät dich dein Architekt zur grundsätzlichen Durchführbarkeit deiner Vorstellungen. Dabei werden die voraussichtlichen Kosten und dein Budget einbezogen und auch rechtliche Grundlagen berücksichtigt. Außerdem sollten weitere Experten gesucht werden, die für die weiterführende Planung notwendig sind.
Vorplanung
Erste Zeichnungen und Projektziele für dein Haus entstehen in der Vorplanung. Hier werden Ideen und Wünsche erstmals gestalterisch umgesetzt und Ziele festgelegt. Außerdem wird über Alternativlösungen nachgedacht, denn nicht immer ist ein Haus nach den Vorstellungen des Bauherren umsetzbar. Hier werden Form, Größe und Funktion der Räume in Skizzen verdeutlicht und ein Planungskonzept für das weitere Vorgehen erstellt.
Entwurfsplanung
Technische, bauphysikalische, funktionale und wirtschaftliche Aspekte werden in der Entwurfsplanung einbezogen. Das heißt: Das Planungskonzept wird konkretisiert und Fenster, Türen und Sanitäranlagen eingearbeitet. Zusätzlich werden in diesem Schritt die Leistungen weiterer fachlich beteiligter und Experten einbezogen und festgelegt, welche Baustoffe verwendet werden.
Genehmigungsplanung
Die Lösung für deine Bauvorstellung ist gefunden und die Entscheidung für eine Umsetzung getroffen. In dieser Phase werden alle relevanten Informationen und fachliche Leistungen in einem Entwurf ausgearbeitet, damit sie normgemäß im Bauamt eingereicht werden können.
Dabei sollten auch die technischen Nachweise wie Standsicherheit und Wärmeschutz vorhanden sein – sind alle relevanten Unterlagen bereit, erhältst du im Anschluss an diese Phase deine Baugenehmigung. Auch bei der Bereitstellung der Unterlagen hilft dir dein Partner.
Ausführungsplanung
Damit dein Projekt umgesetzt werden kann, werden in dieser Phase, nachdem du die Baugenehmigung erhalten hast, die Projektzeichnungen finalisiert und alle vorher ermittelten Ergebnisse aus technischen, bauphysikalischen und energetischen Berechnungen eingefügt. Außerdem werden detaillierte Angaben für Handwerker und Baufirmen hinzugefügt. Hier entsteht deine konkrete und finale Lösung nach der dein Projekt schließlich umgesetzt werden kann.
Um deinen Bauantrag bei der örtlichen Behörde einreichen zu können, muss dein Architekt oder der zuständige Bauingenieur bauvorlageberechtigt sein. Es ist jedoch von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich, wer darunter verstanden wird. Es gibt eine “Große” und eine “Kleine” Bauvorlageberechtigung.
Um eine große Bauvorlageberechtigung zu haben, muss der Architekt Mitglied der Architektenkammer sein – Ingenieure sollten in der Ingenieurkammer in der Liste der bauvorlageberechtigten Ingenieure gelistet sein. Mit der großen Bauvorlageberechtigung dürfen Ingenieure alle Gebäude planen.
Mit der kleinen Bauvorlageberechtigung dürfen Wohn-, Gewerbe- oder Landwirtschaftsgebäude von maximal 200 Quadratmetern geplant werden. In Bremen, Schleswig-Holstein, Niedersachsen, Berlin, Hessen, Hamburg und Baden-Württemberg wird dafür ein Bauingenieurs- oder Architekturstudium benötigt mit 2-3 Jahren Berufserfahrung. Außerdem sind Handwerksmeister (Maurer, Zimmerer, Betonbauer, Bautechniker) hier zugelassen.
Bauantrag
Lade den Bauantrag für dein Bundesland herunter
Bauantrag Mecklenburg-Vorpommern
Kostenüberblick neu ermitteln
Ist die Planung abgeschlossen, lässt sich auf dieser Grundlage gut ein erneuter Kostenüberblick ermitteln. Mit der fertiggestellten Planung und der Entscheidung für umsetzbare Lösungen kannst du die Baukosten für dein Zuhause inklusive der Baumaterialien, Grundstückskosten, Einbauten und Kosten für den Architekten kalkulieren.
Versicherungen
Auch ein Hausbau ist mit einigen Risiken verbunden. Um das Unterfangen so sorgenfrei, wie möglich zu gestalten, geben wir hier einige Tipps und Informationen zu Versicherungen, die dich während des Projekts unterstützen.
Bauherrenhaftpflichtversicherung
Schon vorhanden sein sollte die private Haftpflichtversicherung. Für kleinere Schäden und Baumaßnahmen ist die Versicherung häufig ausreichend (Modernisierung, Anbau). Geht es allerdings um größere Projekte, wie den Neubau, dann ist eine Bauherrenhaftpflichtversicherung zu empfehlen, die auch größere Schäden und Risiken abdeckt, denn der Bauherr ist für die Sicherheit der Helfer auf seinem Grundstück verantwortlich und verpflichtet, alle Beteiligten, die nicht der eigene Lebenspartner oder die beauftragten Firmen sind, bei der Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft anzumelden und Versicherungsbeiträge zu zahlen.
Bauleistungsversicherung
Das Wetter spielt nicht immer so, wie man es sich wünscht. Und weil ein Bau häufig mehrer Monate andauern kann, muss auch der Hausbau einige Wettereinflüsse überstehen. Mit der Bauleistungsversicherung sind Schäden am Haus, die durch äußere Gewalt entstehen, abgesichert – Regen, Hagel, Sturm, Erdbeben und Hochwasser werden hier abgedeckt, genau wie menschliche Fremdeinwirkung durch Vandalismus oder Diebstahl. Nicht inklusive ist jedoch durch Blitz oder Feuer verursachter Schaden.
Feuerrohbauversicherung
Brandstiftung, Blitzschlag, Explosion – mit dieser Versicherung sind sowohl der Rohbau als auch die Materialien und Geräte gegen Feuer und Folgekosten durch Feuer auf der Baustelle abgesichert.
Rechtsschutzversicherung für Bauherren
Auseinandersetzungen und Streitigkeiten – nicht auszuschließen auf einer Baustelle mit vielen Beteiligten. Kommt es zu Auseinandersetzungen mit Fachleuten, Firmen oder Handwerkern kommt diese Versicherung für Kosten für Anwalts- und Prozesskosten auf.
Aufträge vergeben – bei Eigenleistung
Ist die Planung abgeschlossen und der Bauantrag eingereicht, ist jetzt an der Zeit, die Aufträge zu vergeben. Wenn du dich gegen einen Generalunternehmer oder Bauträger entschieden hat und einen Teil des Baus in Eigenleistung umsetzen und selbst planen möchtest, dann bist du in manchen Fällen auch für die Vergabe der einzelnen Leistungen an Fachleute, wie Installateure, Zimmerleute, Dachdecker und Elektriker zuständig.
| Grundsätzlich gilt: Prüfe die Angebote sorgfältig und vergib die Aufträge erst danach. Vergleiche die Angebote mehrerer Handwerker und suche ein passendes Angebot für deine Wünsche, Bedürfnisse und dein Budget heraus. Um die Angebote vergleichen zu können, formuliere genau, was du dir vorstellest und lass dir die angebotene Leistung auflisten. |
Schriftliche Vereinbarung, verbindliche Termine, präzise Formulierung des Auftrags – als selbstständiger Planer und ohne Architekten solltest du sehr genau darauf achten, welche Vereinbarungen du schriftlich festhältst und wie du sich den Auftrag wünschst und formulierst. Du kannst einen Handwerker zwar mündlich beauftragen, zur Sicherheit sollte der Auftrag jedoch schriftlich festgehalten werden. So können sich beide Seiten an der Vereinbarung orientieren.
Ebenso solltest du verbindliche Termine für die Fertigstellung der Projekte festlegen, auch wenn die Arbeiten unkompliziert klingen. Das dient dazu, Verspätungen dokumentieren zu können und sich im Notfall als Bauherr auf Leistungsverzug berufen zu können.
Wenn du ohne Architekt oder leitenden Bauingenieur als leitenden Planer arbeitest, ist es deine Aufgabe, die Planung und Koordination durchzuführen und präzise, detailliert und vollständig zu beschreiben, damit die Bauausführenden (Handwerker) deine Wünsche umsetzen können.
Diese Aufgaben nehmen viel Zeit in Anspruch und können für unerfahrene Bauherren zu einer Herausforderung werden. Ein professioneller Baubetreuer kann dich deswegen in der Koordination und Ausführung der Organisation unterstützen.
Wenn du die Verantwortung für diese Aufgaben nicht übernehmen möchtest oder dir bei der Planung und Koordination helfen lassen möchtest, beraten unsere Experten dich gerne und finden einen Weg, wie du möglichst eigenständig planen kannst ohne auf Unterstützung durch Fachleute verzichten zu müssen.
Bauausführung
Vom ersten Wunsch, ein Haus zu bauen, über die Planung bis zum Schritt der tatsächlichen Ausführung deiner Vorstellungen – du bist einen weiten Weg gekommen und der Realisierung deines Traums einen großen Schritt näher. Denn jetzt, nach Planung und Umplanung und der Entscheidungen für deine favorisierten Lösungen, soll dein Traumhaus verwirklicht werden. Damit auch diese Phase deines Baus stressfrei verläuft, erklären wir dir einige Dinge, auf die du achten solltest.
Baustelle einrichten
Eine Baustelle einrichten heißt vor allem, eine Baustelle zu sichern. Dabei sind einige rechtliche Vorgaben zu beachten. Bei Wohnhäusern fasst die Baustellenverordnung (BaustellV) die rechtlichen Grundlagen und Regeln zum Arbeitsschutzgesetz, der Arbeitsstättenverordnung und der Verkehrssicherungspflicht zusammen. Alles Anforderungen dieser Verordnungen haben zur Aufgabe, die Sicherheit und Gesundheit der Arbeiter auf deiner Baustelle zu sichern.
Arbeitsschutzgesetz
Beauftragst du als Bauherr eine Baufirma mit den Arbeiten zum Hausbau, ist diese auch dafür verantwortlich. Ist keine Baufirma beteiligt, ist der Bauherr verpflichtet dafür zu sorgen, dass die Arbeiten auf der Baustelle so gestaltet werden, dass sie keine Gefahr für die Arbeiter darstellen und keine Unfälle passieren.
Verkehrssicherungspflicht
Auch hier gilt: Gibt der Bauherr den Bau an eine Firma ab, übernimmt diese auch einen Teil der Verantwortung für die Verkehrssicherungspflicht. Trotzdem behält der Bauherr die Aufsichtspflicht über seine Baustelle. Das heißt, er haftet für Schäden, die mit dem Bau seines Hauses zusammenhängen. Es muss zum Beispiel ein Bauzaun angebracht werden und Verkehrswege gesichert werden, damit alle Beteiligten einen sicheren Zugang zur Baustelle haben und die Baustelle gegenüber Unbefugten, insbesondere Kindern, abgesichert ist.
Arbeitsstättenverordnung
Die Arbeitsstätte muss durch den Arbeitgeber so gestaltet werden, dass Flucht- und Rettungswege immer frei bleiben und Erste-Hilfe-Material vorhanden ist. Der Bauherr hat die Möglichkeit, die Verantwortung für die Sicherung dieser Maßnahmen an einen Baukoordinator abzugeben. Tut er das nicht, ist er auch bei Beteiligung von Baufirmen für die Einhaltung und Koordination der Anforderungen der Arbeitsstättenverordnung verantwortlich.
Baustellenplan
Zu den Anforderungen gehören unter anderem auch Tagesunterkünfte für die am Bau Beteiligten. Auf der Baustelle muss je nach Anzahl der Arbeiter und Arbeitszeit für Pausenräume gesorgt werden, in denen Beteiligte sich erholen können.
Um alle Anforderungen der verschiedenen Verordnungen einzuhalten und die Baustelle ordnungsgemäß einzurichten, sollte ein Baustellenplan erstellt werden, der maßstabsgetreu festhält wo sich Anschlüsse, Baufahrzeuge, Maschinen, Lagerplätze, Bauschutt, Leitungseinrichtungen, Tagesunterkünfte und sanitäre Einrichtungen, und Baustraßen befinden.
Hast du eine Baugenehmigung, alle notwendigen Regelungen beachtet und weitere eventuelle Sondergenehmigungen eingeholt und die Baustelle geplant, können kannst du sie nun einrichten.
Einrichten
Um den Baugrund vor Beginn des Baus zu sichern und begehbar zu machen, müssen Altlasten fachgerecht entfernt werden, Anträge für Baustrom- und Bauwasseranschlüsse gestellt werden und die Zufahrtsmöglichkeiten für die Baufahrzeuge gesichert werden. Durch einen Vermessungsingenieur werden nach dem Baustellenplan dann die einzelnen Einrichtungselemente auf der Baustelle markiert. Ist das passiert, muss die Sicherheit der Baustelle gewährleistet werden. Das passiert durch die Einrichtung von Bauzäunen, Beleuchtung, Gewässer- und Baumschutz, der Sicherung von leitungen, Beachtung der Nachbarschaft, einem Schutz vor Witterungseinflüssen und Brandschutz.
Zusätzlich sollten Telefonnummer der Feuerwehr, Polizei, des Notarzt und der Versorgung von Strom, Wasser und Gas hinterlegt werden, sowie ein Schild angebracht werden, dass das Betreten der Baustelle für Unbeteiligte untersagt.
Bauphase
Die Baustelle ist eingerichtet, der Bauzaun aufgestellt, die Planung abgeschlossen – jetzt wird gebaut! In der Ausführungsplanung werden deine finalen Objektzeichnungen erstellt auf deren Grundlage deine ausgewählten Handwerker deinen Hausbau realisieren. Alle vorher ermittelten Ergebnisse und Berechnungen, die du während der Genehmigungsplanung zusammengestellt hast, werden hier konkretisiert. Nach diesen Ausführungen sollten deine Pläne an die Handwerker und Beteiligten vergeben und final gebaut werden.
Auch dieser Prozess sollte gut koordiniert werden: Ein Architekt oder begleitender Bauingenieur kann dich dabei unterstützen. Denn auch wenn alle Pläne finalisiert sind, muss die Einhaltung der Vorgaben, Normen und Regelungen, der Pläne, Berechnungen und Zeitabläufe auf der Baustelle überwacht werden. Alle in der Genehmigungsplanung erarbeiteten Bedingungen sollen jetzt eingehalten werden und die Vorgaben der Baugenehmigung beachtet werden.
Außerdem müssen die Leistungsbeschreibungen korrekt ausgeführt und Kostenbudgets eingehalten werden. Hinzu kommen die in der Planung erarbeiteten Vorgaben zur Technik und Standsicherheit, die korrekt umgesetzt werden und von einem Statiker abgenommen werden müssen. Gerade aufgrund der Beachtung dieser Vorgaben und technischen Normen und Regelungen ist es hilfreich, sich durch einen professionellen Baubetreuer unterstützen und beraten zu lassen.
Außerdem hilft ein Architekt dir dabei, Baumängel rechtzeitig zu erkennen und noch während der Bauphase zu beheben, damit später keine größeren Schäden entstehen. Ein Architekt oder Ingenieur kann dich durch den gesamten Prozess begleiten, die Abläufe koordinieren und die Einhaltung der Regeln sicherstellen. Mit der Unterstützung durch Experten kannst du ein wenig Verantwortung abgeben und viel Zeit sparen.
Die Dauer der Bauphase ist abhängig von den Entscheidungen, die du getroffen hast: Massiv- oder Fertighaus? Vorbereitetes Grundstück oder Altlasten? Ein Fertighaus lässt sich in einigen Tagen aufbauen, die Fertigstellung dauert etwa zehn bis 18 Wochen, ein Massivhaus dauert länger. Hinzu kommt der Innenausbau, der erst beginnen kann, wenn der Rohbau ausgetrocknet ist. Deswegen sollten Bauherren bei einem Massivhaus mit einem Zeitraum zwischen drei Monaten und einem Jahr rechnen, je nachdem, wie aufwändig sich der Bau gestaltet. Planst du außerdem in Eigenleistung zu bauen, solltest du einen längeren Zeitraum berechnen.
Übergabe
Alle vertraglich festgehaltenen Leistungen wurden erbracht? Dann übergibt dein Baupartner das Haus an seinen Bauherren. Auch hier sollte darauf geachtet werden, ob während der Übergabe Mängel festgestellt werden können – denn diese muss der Partner nachbessern.
Es ist wichtig in diesem Schritt alle Leistungen und die korrekte Ausführung genau zu überprüfen, denn mit der Abnahme befindet sich der Bauherr in der Verantwortung für das Projekt. Daher ist es sinnvoll einen Sachverständigen für die Bauabnahme und Hausübergabe zu engagieren, der den Prozess begleitet.
Die Abnahme erfolgt in einer gemeinsamen Begehung der Baustelle, auf der alle Leistungen überprüft werden und ein Abnahmeprotokoll erstellt wird. Dabei werden mögliche Mängel beschrieben und durch Fotos dokumentiert. Treten diese auf, werden die Mängel durch den Architekten oder die Baufirma behoben, damit du schnell in ein sicheres Haus einziehen kannst.
Erst, wenn das Abnahmeprotokoll unterschrieben ist, ist dein Haus fertig und einzugsbereit. Alle Mängel wurden beseitigt, alle Leistungen korrekt ausgeführt. Herzlichen Glückwunsch! Du hast dein Traumprojekt geplant, organisiert und umgesetzt. Jetzt kannst du endlich einziehen – oder erst einmal einrichten. Dein Haus steht sicher -du kannst dein Projekt nun nach Belieben weiter gestalten und dein Haus zu deinem Zuhause werden lassen.
