Was kostet ein Dachausbau?

Schaffen eines zusätzlichen Wohnraums im noch nicht ausgebauten Dachgeschoss – Das hört sich völlig logisch an. Eine Treppe führt womöglich bereits hoch, das Dach ist noch intakt, nur wohnlich ist es noch nicht. In der Regel beschließen Familien den Dachboden in ihrem Altbau auszubauen, wenn Kinder hinzukommen. Das Obergeschoss wird auch häufig als Hobby- oder Arbeitsraum genutzt. Je nachdem, ob das Obergeschoss ausreichend hoch ist, welche Materialien zum Einsatz kommen und wie die Nutzung des Daches zukünftig sein soll, variieren die Kosten stark. In diesem Artikel findest du mögliche Preise für die unterschiedlichen Varianten und Komponenten.

Bevor es losgeht: Bauantrag für die Nutzungsänderung stellen!

Denk daran, dass ein zuvor nicht genutztes Dachgeschoss einer Nutzungsänderung bedarf. Der Architekt kann neben der Planung den Bauantrag für dich einreichen. Alternativ kannst du auch den Statiker damit beauftragen, denn dieser muss ohnehin vorab die Tragfähigkeit deines Hauses prüfen. Soll im oberen Stockwerk eine separate Wohneinheit entstehen, müssen auch Brand- und Schallschutz mitgedacht werden. An dieser Stelle entstehen für dich Kosten, die du nicht umgehen kannst. Eine detaillierte Kostenrechnung für die Nutzungsänderung findest du hier.

Kosten für den Dachausbau Variante 1: Das Dach ist hoch genug, um einen Wohnraum zu schaffen

Wenn das Mauerwerk und das Dach vorhanden sind, hast du zumindest an den Konstruktionskosten und an der Statik eine Menge Geld gespart. Je nachdem wie alt dein Haus ist, musst du unter Umständen in eine gute Wärmedämmung investieren. Außerdem entstehen Kosten für den Innenausbau. Hier kommt es darauf an, welche Funktion das Obergeschoss haben soll und welchen Anspruch du in Bezug auf die Materialen hast. In den meisten Fällen handelt es sich bei solch einem Ausbau um eine Erweiterung des Wohnraums, speziell um die Schaffung zusätzlicher Schlaf- oder Hobbyräume. Bevor du also die Innenausstattung ins Visier nimmst, solltest du dir ein paar grundlegende Fragen stellen, wie etwa nach der Gestaltung des Lichteinfalls, der Art der Wärmedämmung und der Notwendigkeit von Bad und Küche in den oberen Räumen. Dies wird weiter unten aufgeführt. In einem Beispiel am Ende des Artikels haben wir die Kosten für solch einen typischen Ausbau genau aufgeschlüsselt.

Dachausbau Kosten Variante 2 – Das Dach ist vorhanden, ist jedoch sehr flach

Alte Häuser verfügen häufig über einen Dachboden, der zum Wohnen nicht hoch genug ist. Ist es in deinem Fall so, solltest du einige Dinge beachten. Solltest du sich mit dem niedrigen Kniestock zufrieden geben, kannst du ihn entweder so belassen, oder an den Seiten der Schrägen Wände einziehen, um gleichzeitig eine zusätzliche Wärmedämmung zu schaffen und die Dachschräge geringer ausfallen zu lassen. Der Raum wird dadurch kleiner, gewinnt jedoch optisch an Höhe. In diesem Fall entstehen ähnliche Kosten wie bei der ersten Variante. Mit großzügigen Dachflächenfenstern oder Gauben kannst du den Raum optisch großzügiger erscheinen lassen. Durch die niedrige Höhe bleibt die Nutzung jedoch eingeschränkt und kann etwa einem gemütlichem Schlafzimmer oder einem Arbeitsraum vorbehalten werden. 

Sollte dich die Höhe so gar nicht zufrieden stellen, kannst du deinen Wohnraum etwas “anheben”. Bevor es losgeht, solltest du im ersten Schritt in jedem Fall einen Statiker konsultieren, um die Tragfähigkeit des Hauses zu überprüfen. Ist alles im grünen Bereich, hast du mindestens zwei Möglichkeiten: 

1. Du kannst die Dachkonstruktion mittel hydraulischer Technik anheben lassen und den Kniestock aufmauern lassen. Wenn das Dach noch gut intakt ist und die Aufstockung um ca. 80 cm für dich ausreicht, ist das die geeignete, da auch kostengünstige Variante. Diese Art der Aufstockung kostet bei einem mittelgroßen Einfamilienhaus in der Regel um die 25.000 EUR.

2. Das Dach ist nicht mehr ganz dicht oder du willst eine Aufstockung, die sich optisch vom Rest des Hauses abhebt? Dann musst du mit Preisen rechnen, die auch für den Neubau fällig wären: Bei einer Wohnfläche von 100 Quadratmeter mit neuem Dach kannst du mit 120.000 bis 170.000 EUR für eine einfache Aufstockung samt Ausbau rechnen. Bei einem “Neubau” besteht immer der Vorteil, dass die energetischen Werte vermutlich um einiges besser sind als bei deinem alten Dachgeschoss. Du kannst damit dein Bauprojekt fördern lassen. Ein Energieberater gibt Hinweise dazu, was sich für dich im Bereich Ausbau am lohnenswertesten ist.

Wie kommt das Licht hinein? Dachflächenfenster, Gauben und Balkonfenster

Einer der Nachteile eines noch nicht ausgebauten Daches: Es verfügt meistens noch nicht über eine Lichtquelle. Egal, wie das Dachgeschoss genutzt werden soll, du brauchst in jedem Fall Sonnenlicht. Eine Variante ist sicherlich der Einbau von liegenden Dachflächenfenstern mit dem gleichen Neigungsgrad wie das Dach selbst. Ein solches Fenster kostet je nach Material zwischen 150 und 450 EUR. Höhere Kosten ergeben sich für dich dadurch, dass die Fenster meist neu eingebaut werden müssen. Der Einbau eines Fensters kostet dich je nach Material und Aufwand zwischen 700 und 1.400 EUR (inklusive Fenster).

Unabhängig der Funktion deines Dachgeschosses, können für eine zusätzliche Lichtquelle Dachgauben mitbedacht werden. Dachgauben sind jedoch nicht nur aufgrund der Material- und Anfertigungskosten kostspielig, sie bilden auch Wärmebrücken und sorgen u.U. für einen höheren Energieverbrauch. Sollte das Dach ansonsten zu dunkel sein, nützt es nichts über den höheren Kostenaufwand nachzudenken – Wohnkomfort und Lichteinfall sind ebenso wichtig, wie ein volleres Konto.

Für eine Gaube zahlst du – wie immer abhängig von Material und Größe – zwischen 7.500 und 10.000 EUR. Mit inbegriffen sind Materialkosten, Kosten für die Wärmedämmung, die Konstruktion und den Transport.

Eine Alternative zu den klassischen Fenstern sind Balkonfenster. Geschlossen gleicht das Fenster der einfachen Option eines liegenden Fensters, hat aber bei der Öffnung einen völlig anderen Effekt: Während der obere Teil des Fenster nach oben geklappt wird, wird die untere Hälfte samt Geländer senkrecht aufgestellt. Der Effekt hat seinen Preis: Diese Variante liegt ohne Einbaukosten im vierstelligen Bereich. Der Vorteil für den höheren Anspruch des Mehrfamilienhauses: Manche Modelle werden von der Feuerwehr als zusätzlicher Rettungsweg anerkannt, dieser ist unabdingbar bei einem Mehrfamilienhaus!

Beispiel Balkonfenster:

Welche Wärmedämmung darf es sein?

Für den Ausbau gilt wie für den Neubau – Vergiss nicht auf Energieeffizienz zu setzen! Durch eine geeignete Wärmedämmung, neueste Technik und weitere Maßnahmen, sparst du nicht nur Fixkosten. Wenn du die neuesten Richtwerte erreichst, kannst du dir dein Projekt von der Bafa fördern lassen. Bei Gesamtkosten von bis 60.000 EUR pro Wohneinheit beträgt die Förderung 20%, also bis zu 12.000 EUR. Hole dir in diesem Fall einen Rat vom Energieberater, der findet eine individuelle Lösung, um dein Vorhaben möglichst energie- und kosteneffizient zu machen und stellt die passenden Förderanträge.

Für eine gute Energiebilanz ist die Wärmedämmung unabdingbar. Gute Werte kannst du mit den unterschiedlichsten Materialien erzielen, klassisch mit WDVS oder nachhaltig mit ökologischen Dämmmaterialien. Je nach Größe deiner Wände und deines Daches bezahlst du für die Wärmedämmung zwischen 140 und 250 EUR pro Quadratmeter, bei einem Dach von 100 Quadratmeter entstehen also Kosten zwischen 14.000 und 25.000 EUR.

Räumliche Trennung – Muss noch gemauert, verputzt oder nur gestrichen werden?

In den meisten Fällen müssen auf dem Dachgeschoss zunächst Räume geschaffen werden, hierzu werden Wände gestellt. Bei der Schaffung von separaten Wohneinheiten hast du zusätzlich die Anforderung an den Schallschutz und Brandschutz. Für eine einfache Raumtrennung bieten sich Trockebauwände/Leichtbauwände  an, diese sind nicht gemauert, verfügen über keinen besonderen Schallschutz und sind deshalb kostengünstig. Pro Wand kannst du mit etwa 1.000 EUR rechnen. Das Spachtel der Trockenbauwände kannst du auch selber übernehmen. Falls du noch keine Erfahrung auf dem Gebiet hast, solltest du bedenken, dass ein YouTube-Tutorial in der Regel nicht ausreicht, um die Wände fachgerecht und gerade zu spachteln. Um Ärger, zu viele Materialkosten und wahnsinnig viel Zeit zu sparen, solltest du einen Fachmann hierzu beauftragen. Das Streichen wiederum kannst du durchaus auch als Laie, achte aber auf die Qualität deiner Farbe. Mit einer guten Farbe benötigst du nur einen Anstrich. 

Kosten für den Boden – Ist ein Ausbau notwendig? Ist eine Fußbodenheizung gewünscht? Welcher Belag soll es sein?

In aller Regel ist der Boden zu einem großen Teil vorhanden. Bei einem Mehrfamilienhaus musst du zusätzlich Schallschutzmaßnahmen treffen. Solltest du grundsätzlich besseren Schallschutz wünschen, kann der Boden Schicht für Schicht abgenommen und entsprechend notwendige Schichten angebracht werden. Darüber kann je nach Wunsch die Fußbodenheizung verlegt werden. Das Verlegen der Schläuche kannst du durchaus selber übernehmen oder aber einer Firma überlassen. Die Materialkosten belaufen sich auf etwa 50 EUR pro Quadratmeter, bei einer 100 Quadratmeter Fläche zahlst du also etwa 5.000 EUR. Über die Fußbodenheizung wird der Estrich gegossen, dies solltest du in jedem Fall einem Fachmann überlassen. Pro Quadratmeter wir dich das etwa 40 EUR kosten. Ist dieser getrocknet kann es an den Feinschliff gehen – Wähle deinen Bodenbelag! Wenn sich eine Küche oder ein Bad im Dachgeschoss befindet, fällt die Wahl häufig auf Fliesen. Pro Quadratmeter zahlt du hier zwischen 50 und 80 EUR. Bei Parkett oder Dielen befindest du dich preistechnisch zwischen 50 und 140 EUR pro Quadratmeter. Eine kostengünstigere Variante ist sicherlich ein PVC- oder Teppichboden. Hier zahlst du je nach Qualität etwa 30 EUR pro Quadratmeter.

Welche Anschlüsse sind darüber hinaus notwendig?

Je nach Nutzung des Dachgeschosses, müssen auch oben Anschlüsse vorhanden sein. In jedem Fall musst das ausbegebaute Geschoss über Strom und Heizungsanschlüsse verfügen. Wenn Bäder oder Küche eingebaut werden sollen, müssen auch Rohre durchgeführt werden. Jede Küche und jedes Bad braucht einen Schacht, der von unten nach oben läuft. Dieser sollte im Optimalfall gerade laufen, das spart Geld. Die Kosten für Stromanschlüsse belaufen sich bei 100 Quadratmeter großem Wohnraum auf etwa 12.000 EUR, für die Heizungsanschlüsse und Sanitär zahlst du 4.000 EUR ohne Objekte.

Muss ein Bad rein?

Wenn das gesamte Obergeschoss ausgebaut wird, kann in der Regel nicht auf ein Bad verzichtet werden. Oftmals sind gerade in den oberen Etagen Schlafräume untergebracht, ein nächtliches Aufstehen zur Toilette oder ein Rauf- und Runter, um zu Duschen und sich anschließend anzuziehen, das gehört längst nicht mehr zum komfortablen Leben. Deshalb wird im Zusammenhang mit dem Dachausbau auch häufig ein neues Bad geplant. Verlasse dich ruhig auf den Architekten, wenn dieser dir nahelegt, die Planung danach auszurichten, dass das Bad im Untergeschoss und das im Obergeschoss in etwa übereinander liegen sollten – so müssen die Anschlüsse nicht umständlich verlegt werden und du sparst dabei eine Menge Geld. Ein Badezimmer mit ebenerdiger Dusche, Toilette, Waschbecken und allem was man sonst so braucht kostet je nach Größe und Materialien für Boden, Fliesen und Keramik etwa 25.000 inklusive Anschlüsse.

Ist eine Küche gewünscht?

Soll das Obergeschoss nur dem Schlafen dienen, ist der Ausbau sicherlich am günstigsten. Häufig wird das vorhandene Dach jedoch auch genutzt, um zwei unabhängige Haushalte zu schaffen – etwa für das fast schon erwachsene Kind, die Schwiegereltern, oder um die Räume zu vermieten. 

Denk daran, im Falle einer separaten Wohneinheit die passende Förderung abzugreifen. Außerdem muss der Brandschutz samt Fluchtwege mitbedacht werden. Der Architekt berät dich zu deinen Möglichkeiten.

Um Die Funktion der Wohnung komplett zu machen, solltest du eine Küche einbauen lassen. Wie beim Bad, solltest du darauf achten, dass die Anschlüsse aus dem unteren Geschoss einfach mitgenutzt werden. Als Bodenbelag eignen sich Fliesen, die Wände müssen nicht mehr ganz mit solchen bestückt werden, das Streichen der Wand genügt völlig. Eine Einbauküche liegt je nach Material, Größe und Gerätschaften im Kostenbereich zwischen 7.000 und 20.000 EUR.

Dachausbau-Kosten Beispiel

Das Dachgeschoss deines Einfamilienhauses ist hoch genug und muss nicht zusätzlich aufgestockt werden. Im Untergeschoss befinden sich Küche, ein Wohn- und Essbereich, ein Arbeitszimmer und ein Bad. Im Dachgeschoss sollen sich zukünftig drei Schlafräume und ein zusätzliches Badezimmer befinden, das Ganze auf 100 Quadratmetern. Sieben Trockenbauwände müssen gestellt werden, der Boden erfüllt die Anforderung und muss nur neu belegt werden, außerdem ist eine Fußbodenheizung erwünscht. Als Lichtquelle fungieren Dachflächenfenster. Die Preise in der Tabelle sind als Durchschnittswerte zu verstehen, die dir eine grobe Orientierung geben können. Wie immer sind die Kosten davon abhängig, für welches Material du dich entscheidest und wie hoch die Arbeitskosten am Ende sind.

Leistung/Anschaffung	Kosten (100 qm)
Trockenbauwände (7 Stück) samt Verspachtelung und Anstrich	10.500 EUR
Türen (4 Stück)	20.000 EUR
Fußbodenheizung samt Verlegung	6.000 EUR
Estrich	5.500 EUR
Bodenbelag (Fliesen und Laminat)	3.500 EUR
Dachflächenfenster (Kunststofffenster) (5 Stück)	8.500 EUR
Badezimmer komplett	25.000 EUR
Elektrik	12.000 EUR
Anschlüsse Heizung und Sanitär	4.000 EUR
Gesamtpreis	95.000 EUR