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Was kostet eine Nutzungsänderung?

Ein bestehendes Gebäude umnutzen – das hört sich nach der idealen Lösung an! Das Grundgerüst steht bereits und hat womöglich auch einen emotionalen Wert. Kein Abriss, wenig Müll und vermutlich keine hohen Materialkosten. Soll das Gebäude oder das Geschoss eine Änderung erfahren, muss es jedoch bei der zuständigen Behörde beantragt und bewilligt werden. Dabei entstehen Planungs- und Genehmigungskosten. Erfahre hier, wie sich die Kosten für Nutzungsänderungen zusammensetzen, mit welchem finanziellen Aufwand genau zu rechnen ist und warum es sich trotzdem lohnt, ein Gebäude umzufunktionieren.

Wann muss eine Nutzungsänderung beantragt werden und welche Leistungen müssen erbracht werden? Welche Fachleute muss ich suchen?

Es gibt die unterschiedlichsten Ausgangslagen für die Art der Nutzungsänderung. Allen gemeinsam ist aber: Sobald gewünscht ist, das bestehende Gebäude eine Änderung in der Nutzung erfahren soll, muss ein Bauantrag beim Bauamt für die Baugenehmigung eingereicht werden. Vorlageberechtigt für den Bauantrag zur Änderung der Benutzungsart ist in der Regel der Architekt.

Wie beim klassischen Bauantrag ist der Planungs- und Genehmigungsaufwand und die damit zusammenhängenden Kosten von dem tatsächlichen Vorhaben abhängig. Die Kosten für die Nutzungsänderung setzen sich dabei aus den Planungsleistungen des Architekten für die Änderungen, dem Berechnungsaufwand des Statikers und den Leistungen anderer Fachplaner zusammen. Denn: SchallschutzBrandschutz und Barrierefreiheit können im Bestandsgebäude mittlerweile veraltet sein und müssen auf Aktualität überprüft und ggf. auf den neuesten Stand gebracht werden und als Anlage zur Baugenehmigung angefügt werden müssen.

Für die Baugenehmigung benötigst du außerdem einen aktuellen Grundriss, Schnitte und Ansichten deiner Immobilie im Maßstab 1:100. Dein Aufmaß kostet als Daumenregel etwa 5 EUR pro Quadratmeter, bei einer Fläche von 100m² solltest du also etwa 500 EUR einplanen. Ebenfalls gefordert ist ein Lageplan im Maßstab 1:500. Da dieser nicht älter als 6 Monate sein darf, sind viele Bauherren auf eine Neuanfertigung angewiesen. Im Durchschnitt kannst du dafür von Kosten in Höhe von 2.000 bis 2.500 EUR ausgehen.

Hinzu kommen die Gebühren für die Baugenehmigung, die etwa 1% der Bausumme betragen, und, sofern ein Umbau notwendig ist, die Bauleistungen. Drei Beispiele sollen dir einen Begriff davon geben, welche Leistungen seitens der Fachplaner für eine Nutzungsänderung notwendig sind und mit welche Kosten du für dein Konto im Blick haben musst.

Wichtig bei der Nutzungsänderung ist, ob du eine Bestandsveränderung planst. Wenn du also noch einen größeren Umbau mit Eingriffen in das Gebäude hast, wird sich das auch in den Planungskosten widerspiegeln. Wenn du beispielsweise Wände entfernen willst, benötigst du dafür statische Berechnungen.

Kosten für Nutzungsänderungen: Einige (Kosten-)Beispiele zu Fragen rundum den Begriff Nutzungsänderung

Wichtig: Die folgenden Kosten sind Schätzwerte und sind immer von dem tatsächlichen Vorhaben abhängig. Sie dienen zur allgemein Information und können für dein Bauvorhaben anders ausfallen.

Kosten für eine Nutzungsänderung

Die Kosten für Nutzungsänderungen hängen sehr stark vom Umfang des Projekts ab. Für eine einfache Nutzungsänderung ohne Umbau können etwa 3.000 EUR anfallen. Komplexe Projekte mit Bauabsicht können schnell etwa 30.000 EUR kosten – zuzüglich der Kosten für die Baumaßnahmen. Da die Kosten für Nutzungsänderungen so stark von den Gegebenheiten abhängen, stellen wir dir hier einige Beispiele vor.

Beispiel 1: Nutzungsänderung ohne Bauabsicht – Ein Arztpraxis wird zur privaten Wohnung

Warum muss ein Antrag auf Nutzungsänderung gestellt werden?

In einem Mehrfamilienhaus befindet sich eine alte Arztpraxis, diese soll in eine Wohnung umfunktioniert werden. Räumlich muss gar nicht viel geändert werden – das Badezimmer soll wohnlicher gestaltet werden, die Wände sind in einer freundlichen Farbe gewünscht – das sind schon die größten Veränderungen! Nichtsdestotrotz muss für diese Art der Nutzung eine Nutzungsänderung beantragt werden, denn die Räume werden nun nicht mehr von Patienten aufgesucht, sondern rund um die Uhr von Privatpersonen genutzt. Der Zweck der Nutzung des Gebäudes ändert sich. Das Baurecht erfordert eine Nutzungsänderungsgenehmigung.

Wie hoch sind die Kosten für die Nutzungsänderung?

Da keine Planungsleistungen vom Architekten für das Objekt notwendig sind, wird dieser einen Stundensatz für die seinen Arbeitsaufwand ansetzen. Er kann sich nach dem von der HOAI empfohlenen Satz von ca. 120 EUR / Stunde richten oder das Honorar frei mit dir vereinbaren. Um Überraschungen zu vermeiden, solltest du dir ein Festpreisangebot erstellen lassen. Im genannten Fall kannst du mit einem ungefähren Arbeitsaufwand von 15 Stunden und damit mit Kosten von ca. 1.800 EUR rechnen. Hinzu kommen ca. 1.000 EUR für die Leistungen des Brandschützers sowie die Gebühren für die Genehmigung im Wert von ca. 500 EUR

Alle Kosten für die Nutzungsänderung im Überblick

LeistungKosten
Architekt1.800 EUR
Brandschützer1.000 EUR
Genehmigung500 EUR
Umbaukosten0 EUR
Gesamtkosten (ohne Baumaßnahmen)3.300 EUR

Beispiel 2: Nutzungsänderung mit mittlerem planerischen und baulichen Aufwand – Umbau eines Gewerbes zur Gastronomie

Warum muss bei einer neuen Nutzung ein Antrag auf Nutzungsänderung gestellt werden?

Im Untergeschoss eines Mehrfamilienhauses befand sich eine Fleischerei, die schon seit einigen Jahren geschlossen ist. Ein Supermarkt hat in der Nähe eröffnet und die Kunden blieben aus. Eine lange Zeit stand das Gebäude leer, die Eröffnung einer Gaststätte soll diesen Zustand ändern.

Nun muss eine Gastronomie ganz andere Anforderungen erfüllen, als eine Fleischerei, das liegt auf der Hand: Eine Gaststätte braucht eine große, funktionale Küche, ausreichend Toiletten, Lager- und Kühlräume und eventuell Sitzplätze im Außenbereich. Außerdem sind Parkplätze für Kunden und Anlieferung notwendig. Ein neues Brandschutzkonzept muss her. Es bestehen außerdem andere Hygiene- und ggf. energetische und lüftungstechnische Anforderungen, da die Aufenthaltsgegebenheiten sich ändern. Jedes Bundesland hat dazu sein eigenes Baugesetzbuch, die Landesbauordnung, die Auflagen, Voraussetzungen und Vorschriften für das Genehmigungsverfahren für Nutzungsänderungen vorgibt.

Welche Leistungen sind für die Genehmigung erforderlich?

Zunächst muss eine Bestandsaufnahme vom Architekten erfolgen. Er erstellt eine neue Planung der Umbaumaßnahmen unter Berücksichtigung der Barrierefreiheit, der Gaststättenverordnung, der Arbeitsstättenrichtlinien und der jeweiligen Bauordnung des Bundeslandes. Zu seinen Leistungen gehört außerdem die Vermessung der Räumlichkeiten und Absprachen mit den Ämtern, wie der unteren Bauaufsichtsbehörde, dem Stadtplanungsamt, dem Gewerbe- und dem Hygieneamt. Er koordiniert die Fachplaner wie den Statiker und den Brandschützer, stimmt sich mit der Baubehörde ab und stellt die Genehmigungsanträge. Bevor die Anträge eingereicht werden können, berechnet der Statiker die Maßnahmen, mit denen die Umbauplanung realisiert werden kann. Der Brandschützer erstellt das Brandschutzkonzept. 

Welche Kosten entstehen dabei?

Da keine Planungsleistungen vom Architekten für das Objekt notwendig sind, wird dieser einen Stundensatz für die seinen Arbeitsaufwand ansetzen. Er kann sich nach dem von der HOAI empfohlenen Satz von ca. 120 EUR / Stunde richten oder das Honorar frei mit dir vereinbaren. Um Überraschungen zu vermeiden, solltest du dir ein Festpreisangebot erstellen lassen. Im genannten Fall kannst du mit einem ungefähren Arbeitsaufwand von 15 Stunden und damit mit Kosten von ca. 1.800 EUR rechnen. Hinzu kommen ca. 1.000 EUR für die Leistungen des Brandschützers sowie die Gebühren für die Genehmigung im Wert von ca. 500 EUR

Alle Kosten für die Nutzungsänderung im Überblick

LeistungKosten
Architekt3.600 EUR
Statiker2.000 EUR
Brandschützer1.700 EUR
Genehmigung1.200 EUR
Umbaukosten75.000 EUR
Gesamtkosten (ohne Baumaßnahmen)8.500 EUR

Beispiel 3: Nutzungsänderung mit Bauabsicht und hohem planerischen Aufwand – Umbau einer Scheune zu einem Wohnhaus

Warum muss ein Antrag auf Nutzungsänderung gestellt werden?

Die Scheune – ein Bauwerk, das in seiner klassischen Funktion für den Eigentümer nicht mehr oft gebraucht wird. Sie muss deshalb noch lange nicht abgerissen werden, ist sie doch meistens fast schon historisch und bedient den Geschmack der Zeit – aus alt mach neu! Eine Scheune kann oftmals, abhängig von den Landesbauordnungen, ohne große Folgen zu einer Garage ohne Genehmigung umfunktioniert werden. Für eine Nutzungsänderung zur Schaffung von Wohnraum erfordert das Baurecht eine Baugenehmigung, die durch die Vielzahl der Vorschriften und Auflagen für die Umwandlung oft komplex und häufig auch kostenaufwendig ist.

Welche Leistungen sind für die Genehmigung erforderlich?

Von einer Scheune existieren in der Regel keine Pläne. Das heißt, der Architekt muss ein Aufmaß erstellen und anschließend eine Entwurfsplanung unter Berücksichtigung aller baurechtlichen Anforderungen und der Wohngesundheit vornehmen. Fachplaner müssen koordiniert und beauftragt werden. Hierzu zählt der Energieberater, der den GEG-Nachweis ausstellt, um den vorgegebenen Maximal-Energieverbrauch nachzuweisen und natürlich auch um die maximalen energetischen Ersparnisse für dich zu erzielen. Der TGA-Planer ist für die technische Gebäudeausrichtung zuständig, der Statiker prüft die Maßnahmen für eventuelle Durchbrüche, Fenster, Treppen und das Dach. Bei altem Bestand müssen die Holzbalken vom Holzschutzgutachter geprüft werden. 

Wie hoch sind die Kosten für die Nutzungsänderung?

Die anrechenbaren Kosten für diesen Umbau betragen ca. 225.000 EUR. Der Architekt rechnet in der Regel wie im oberen Beispiel nach HOAI ab, das Honorar beträgt hiernach ca. 15.000 EUR. Der Statiker veranschlagt für die Berechnung der Fenster, Durchbrüche, Dach und Treppe ca. 4.500 EUR. Der TGA-Planer wird mit 3.800 EUR vergütet, der Energieberater mit ca. 1.000 EUR. Für die Genehmigung kommen noch Kosten im Wert von 2.200 EUR hinzu.

Alle Kosten für die Nutzungsänderung im Überblick

LeistungKosten
Architekt15.000 EUR
Statiker4.500 EUR
TGA-Planer3.800 EUR
Energieplaner1.000 EUR
Genehmigung2.200 EUR
Umbaukosten225.000 EUR
Gesamtkosten (ohne Baumaßnahmen)27.500 EUR

Lohnt sich der (Kosten-)Aufwand?

Die klare Antwort ist: aber ja! Die aufgeführte Kosten sollen dich nicht davon abhalten, mutig zu sein und dem vorhandenen Bestand eine neue Funktion und frisches Leben zu geben. Du musst bei deiner Suche verschiedene Themen und Voraussetzungen berücksichtigen. Aber mit guter Koordination und dem richtigen Experten an deiner Seite wird die gewünschte Nutzungsänderung zu einem erfolgreichen Projekt.

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