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Grundstückskauf: 6 Tipps für den optimalen Ablauf

Niedrige Darlehenszinsen, hohe Mieten, Zuwachs in der Familie? Wenn die Mietwohnung zu klein geworden ist, ist es Zeit, über das erste Eigentum nachzudenken. Da ist der Schritt zum Grundstückskauf nicht mehr weit. 

Mehr Platz, vielleicht ein Garten oder sogar günstigere Angebote, als bei teuren Stadtwohnungen? Viele Gründe sprechen für den Grundstückskauf. Um den Traum vom eigenen Grundstück umsetzen zu können, solltest du jedoch einige Dinge beachten. Wir zeigen dir in diesem Artikel Schritt für Schritt, wie du Grundstückseigentümer wirst.

Augen auf beim Grundstück kaufen: Was beachten erfolgreiche Käufer?

Es ist nicht immer ganz leicht den Überblick über das Angebot zu behalten. Bevor man sich auf die Suche nach dem richtigen Grundstück macht, ist es wichtig, einen Blick auf das Budget zu werfen. Und natürlich solltest du dir vor dem Kauf überlegen, wofür du das Grundstück brauchst, denn: Nicht auf jedem Grundstück darfst du sofort bauen.

Nicht jedes Bauland ist geeignet, um dein Haus zu tragen. Wenn dein Bauland noch nicht erschlossen ist, müssen außerdem Anschlüsse wie Wasser, Strom und Telefon neu verlegt werden. So kann der Preis für dein eigenes Grundstück schon einmal steigen. Wie beim Immobilienkauf gibt es auch hier viel zu beachten.

Damit du alle wichtigen Faktoren bei deiner Entscheidung im Blick behältst, haben wir dir hier eine Checkliste mit den 6 wichtigsten Schritten zum Thema zusammengestellt, die dir einen reibungslosen Ablauf beim Grundstückskauf ermöglichen.

1. Ermittle dein Budget

Damit du weißt, was du dir leisten kannst, ist ein Blick in die Finanzen gefragt. Liste dafür möglichst detailliert auf, welche Ausgaben du monatlich hast, was du an Einnahmen hast und wie viel Eigenkapital du hast. So kannst du einen realistischen Finanzierungsplan für dein Projekt ausarbeiten. Plane dabei außerdem ein, dass du nicht nur das Grundstück kaufst, sondern es möglichst auch bebauen willst.

Zum Eigenkapital von Privatpersonen zählen grundsätzlich alle Vermögenswerte, die die Person besitzt. Das heißt, du kannst angelegte Sparkonten, auf die du kurzfristig zugreifen kannst, dazuzählen, aber auch Bausparverträge und private Kredite. Geld, dass dir Verwandte oder Freunde mit geringer Verzinsung leihen, kann von der Bank, die dir einen Kredit anbietet, ebenfalls als Eigenkapital gezählt werden. Ebenfalls dazu gehören Immobilien oder Grundstücke, die sich bereits in deinem Besitz befinden und schuldenfrei sind.

Je mehr Eigenkapital du in die Finanzierung einbringst, desto geringer ist das Risioko für die Bank, dass du als Rückzahler der Kredits ausfällst. Wenn du also mehr Eigenkapital vorweisen kannst, verlangt die Bank weniger Zinsen für deinen Kredit.

Faustregel: 10-15 Prozent des Kaufpreises sollten durch Eigenkapital finanziert werden können. Das entspricht meistens den Kaufnebenkosten. Noch besser: Die Finanzierung von mindestens 20 Prozent durch Eigenkapital kann den Zinssatz für Ihren Kredit senken.

Um eine realistische Einschätzung deiner Finanzierungsmöglichkeiten zu erhalten, solltest du außerdem deine monatlichen Ausgaben zusammenrechnen und die fixen und variablen Kosten für deinen Haushalt kalkulieren. So erhältst du einen Überblick über die Ausgaben, die du von Ihrem Einkommen abziehen musst.

Fixkosten Beispiele

  • Wohn- und Energiekosten, z.B. Miete
  • Mietnebenkosten (Gas, Wasser, Abwasser, Strom, Müll)
  • Versicherungen
  • Vereinsbeiträge
  • bereits laufende Kredite
  • Internet
  • Telefon
  • Transportkosten (Autofinanzierung oder Bahnkosten)

Variable Kosten Beispiele

  • Ernährung, z.B. Lebensmitteleinkauf
  • Freizeit
  • Urlaub
  • Kleidung
  • medizinische Versorgung
  • Hygiene

Wenn du ungewisse Einnahmen wie Weihnachtsgeld oder Erbschaften erwartest, nimm diese Einnahmen nicht mit in den Plan auf, sondern halte dich an regelmäßige Einnahmen, die nicht unerwartet wegfallen können.

Berechne außerdem mögliche Änderungen deiner Zinsen für den möglichen Kredit und Kaufnebenkosten für z.B. den Notar und den Grundbucheintrag mit ein. Die Kaufnebenkosten liegen meistens bei etwa 10-15 Prozent des Kaufpreises.

Hast du ausgerechnet, was dir monatlich zur Verfügung steht und außerdem kalkuliert, welche Kosten du neben einem möglichen Kredit monatlich trägst, solltest du nun festlegen, wie viel Prozent deines Einkommens du monatlich in die Baufinanzierung investieren kannst. Damit du weiterhin deinen Lebensunterhalt problemlos finanzieren und gestalten kannst, sollte die Summe deiner Ausgaben für die Baufinanzierung etwa bei höchstens einem Drittel des Nettohaushaltseinkommens liegen.

Faustregel: Die Abtragung Ihres Kredits sollte monatlich bei etwa 30 Prozent Ihres Nettohaushaltseinkommens liegen.

Wie teuer dein Grundstück sein darf, hängt dann von deinem Gesamtbudget für dein Vorhaben ab. Anhand des Bodenrichtwerts kannst du die ortsüblichen Grundstückspreise errechnen und vergleichen. Zusätzlich kannst du dann die Baukosten für deine Immobilie einplanen. Ziehe dafür den Preis für den Hausbau von deinem Gesamtbudget ab, dann hast du das Budget für dein Grundstück berechnet.

2. Finde dein Grundstück

Ob im Internet, mit der Beratung eines Maklers, in der Zeitung oder mit einem Gang zur zuständigen Behörde – die Suche nach deinem Grundstück kannst du unterschiedlich gestalten. Überlege dir am besten vor der Suche, was du dir von deinem Grundstück wünschst und was dir wichtig ist. Insbesondere bei der Suche mit einem Makler als Ratgeber sind genaue Vorstellungen hilfreich, um das richtige Grundstück zu finden.

Außerdem kannst du die Bauunternehmen in deiner Region ansprechen und dich für geplante Bauprojekte vormerken lassen. Oder du spazierst einfach mal durch deine Gegend und machst ein Foto von freien Grundstücken.

Überlege dir vor der Suche Kriterien, auf die du bei deiner Entscheidung achten möchtest. Ist dir Stadtnähe wichtig oder zu teuer? Wenn du dich in ländlichen Regionen umschaust, musst du allerdings mit einer schlechter ausgebauten Infrastruktur rechnen. Hast du ein Auto oder bist du darauf angewiesen, viel fußläufig erledigen zu können? 

Wenn du dir vorher entscheidende Kriterien überlegst und weißt, was dir wichtig ist, erleichtert dir das später die Suche nach geeigneten Grundstücken. Denn hast du dein Bauland erst einmal gekauft, lässt sich die Lage nicht mehr ändern. Achte also bei deiner Auswahl darauf, dass das Grundstück deine Ansprüche erfüllt und du dir vorstellen kannst, hier dein neues Zuhause zu bauen.

3. Detailinformationen des Grundstücks 

Wenn du dir vor deiner Grundstückssuche überlegst, was dir wichtig ist, solltest du auf einige ausschlaggebende Auswahlkriterien achten: Wo möchtest du leben? Die Lage deines Grundstücks bestimmt, wo du dir dein neues Zuhause für dich und deine Familie aufbaust. Die Lage hat aber zusätzlich einen Einfluss auf den Preis des Baugrundstücks. Wünschst du dir eine gute Anbindung und die Nähe zur Großstadt? Dann kann es schon einmal deutlich teurer werden, als wenn du dich für weniger besiedelte, ruhige Gebiete entscheidest.

Außerdem spielt die Größe des Baulands natürlich eine Rolle. Wie viel Grundstück kannst du dir leisten und wie viel Platz brauchst du? Um hier eine Orientierung zu bekommen, kann es hilfreich sein, Bauherren oder Bekannte mit Kauferfahrung zu fragen und sich andere Grundstücksgrößen anzusehen, vor allem, wenn du noch nicht weißt, wie groß dein Eigenheim werden soll. Idealerweise hast du natürlich schon eine Vorstellung von deinem zukünftigen Haus und weißt, wie viel Platz es in Anspruch nimmt. Beachte bei der Planung die Einhaltung von Abstandsregeln und Grenzen zu den Nachbarn.

Achte bei deiner Entscheidung auch darauf, ob dein Bauland erschlossen ist. Das ist dann der Fall, wenn die wichtigsten Anschlüsse für Strom, Wasser und Abwasser bereits gelegt sind. Ist das nicht der Fall, gilt das Grundstück als unerschlossen und du kannst es in den meisten Fällen günstiger erwerben. Allerdings kommen in diesem Fall noch einmal Kosten für die Erschließung auf dich zu, die zwischen 10000 und 15000 Euro liegen können.

Ebenfalls wichtig ist für deine Suche der Bebauungsplan für dein Bauland. Jede Gemeinde und Region hat ihre eigenen Regeln, wie und in welcher Form auf ihrem Land gebaut werden darf. Ein bestimmter Dachstil, Fensterrahmen und Farben, die Anzahl der Stockwerke – all das kann vom Bebauungsplan vorgegeben werden. Einen ersten Eindruck kannst du dir bei einem Spaziergang durch die Region verschaffen. Du kannst den Plan aber auch im Bauordnungsamt, Stadtplanungsamt oder in der Gemeindeverwaltung einsehen.

Außerdem solltest du dich über die Bodenbeschaffenheit deines Grundstücks informieren und herausfinden, ob ein Bodenaustausch notwendig ist. Dazu brauchst du ein Bodengutachten. Sinnvoll ist es auch, die Bedingungen für einen Kellerbau zu erfragen und die Zufahrt zu deinem Baugrundstück zu regeln, um den Zutritt zu einer späteren Baustelle zu erleichtern.

4. Verhandeln beim Kaufpreis

Je mehr Interessenten es für ein Grundstück gibt, desto schwieriger wird natürlich eine Verhandlung. Je beliebter die Gegend, je seltener Grundstücke vor Ort zu finden sind, desto teurer werden natürlich auch die Preise für Bauland und Immobilie. Suchst du in einem Ballungsraum oder einer Metropolregion, wird der Preis hier gleich etwas teurer.

Einen Überblick über angemessene und realistische Preise der Grundstücke deiner favorisierten Region findest du anhand des Bodenrichtwerts der Umgebung. Der Bodenrichtwert ist der amtlich festgelegte Durchschnittswert der Bodenwerte, also Grundstückspreise, einer Region. Dabei sind der Entwicklungszustand der Lage, Form und Größe des Grundstücks, Bodenbeschaffenheit, Erschließungsgrad, Bebauungsmöglichkeiten des Grundstücks und die gesammelten Kaufpreise der Umgebung ausschlaggebend für eine Berechnung. 

Der Bodenrichtwert wird in unterschiedlichen Abständen, aber mindestens alle zwei Jahre in allen Bundesländern, ermittelt und über Bodenrichtwertkarten veröffentlicht. Hier kannst du dann den Wert pro Quadratmeter einsehen und so dein Grundstücksangebot vergleichen und einschätzen.

Um den Wert deines Grundstücks genau zu ermitteln und einschätzen zu können, ist es allerdings zusätzlich hilfreich, einen Gutachter zu beauftragen, der die Besonderheiten deiner Lage schätzt und auf Grundlage des Bodenrichtwerts eine realistische Kostenschätzung vorlegt.  

Entscheidest du dich dagegen für eine weniger beliebte Gegend und ländliche Regionen, gibt es einen größeren Verhandlungsspielraum. In der Regel ist ein kleiner Spielraum im Grundstückspreis einkalkuliert. Wenn du dir unsicher bist, kannst du hierzu auch einen Makler befragen und ihn ein Angebot erstellen lassen.

5. Finanzierung

Wenn du dein passendes Grundstück gefunden hast, ist es an der Zeit, die Finanzierung des Grundstückskaufs zu sichern. Überlege dir gut, ob der Kaufpreis in dein Budget passt. Anschließend kannst du mit deinem Berater von der Bank ein Darlehen aushandeln. Je mehr Eigenkapital du mitbringst, desto geringer kann das Darlehen für dich ausfallen. 

Du kannst bei der Wahl deines Kredits zwischen einem Annuitätendarlehen und einem variablen Darlehen entscheiden. Ein Annuitätendarlehen gibt dir große Planungssicherheit und bleibt über den festgelegten Zeitraum immer gleich hoch. Ein variables Darlehen ermöglicht dir die flexible Rückzahlung der Raten auch in größeren Summen. Dafür passt sich der Zins hier jedoch regelmäßig an den Markt an und kann dementsprechend auch steigen.

Wichtig: Unterschreibe keinen Kaufvertrag, bevor du die Finanzierung des Grundstücks abgesichert hast. 

6. Notartermin

Das Grundstück ist gefunden und die Finanzierung ist geklärt? Dann fehlt nicht mehr viel bis zur Planung deines neuen Zuhauses für die ganze Familie. Um den Vertrag zwischen Verkäufer und Käufer rechtlich geltend zu machen, wird der Kaufvertrag von einem Notar aufgesetzt. Du und dein Vertragspartner sollten einen Entwurf des Vertrags zwei Wochen vor dem Termin zur Unterzeichnung erhalten. In dieser Zeit solltest du den Vertrag gründlich lesen und notwendige Änderungen vornehmen und dem Notar zukommen lassen. Du kannst aber auch noch beim Unterzeichnungstermin selbst auf Unklarheiten hinweisen.

Vor Unterzeichnung wird der Vertrag nun Satz für Satz verlesen. Letzte Fragen oder Änderungswünsche können zu diesem Zeitpunkt noch angemerkt werden. Sind alle Parteien mit den Vertragsvereinbarungen einverstanden, können sie den Vertrag unterzeichnen. Herzlichen Glückwunsch! Wenn alle Vertragsbedingungen erfüllt wurden, bist du nun der neue Eigentümer des Grundstücks und wirst als solcher in das Grundbuch eingetragen.

Dein neues Zuhause auf deinem eigenen Grundstück

Gesucht, gefunden und gekauft – so kann der Weg zum eigenen Grundstück aussehen. Gehe den ersten Schritt in Richtung deines eigenen Zuhauses. Wenn du Fragen hast oder Unterstützung bei deiner Planung brauchst, frage gerne unsere Experten. Wir begleiten dich auf dem Weg in dein neues Eigenheim.

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