Vernachlässigte Altbauten verfügen über eine miserable Energiebilanz. Die Fenster sind undicht, das Dach nur unzureichend gedämmt und aus dem Keller zieht die Kälte hoch. Dabei lohnt sich eine Investition in den meisten Fällen sehr. Denn mit dem passenden Partner kannst du bei der Sanierung deines Hauses Kosten sparen und deiner Immobilie neues Leben einhauchen.
Hintergründe einer energetischen Kernsanierung
Mit welchen Sanierungskosten solltest du rechnen? Generell kannst du für eine Immobilie, deren Baujahr über 50 Jahre zurückliegt und die nicht erst vor Kurzem umfassend renoviert wurde, beim Kaufpreis einige Auslagen für Modernisierungsmaßnahmen dazu addieren. Zusätzliche Investitionen in Höhe von 50 Prozent der Endsumme sind hier keine abwegige Kalkulation.
Diese Kosten explodieren, wenn das Haus unter Denkmalschutz steht und eine Kernsanierung notwendig wird. Energetische Erneuerungen sind demnach nicht nur Pflicht, sondern machen die Räumlichkeiten bisweilen erst bewohnbar. Zugleich rechnet sich das richtige Vorgehen nach einer gewissen Nutzdauer von selbst.
Damit du eine bessere Vorstellung über die wirklichen Kosten für Sanierungen bekommst, werden wir nachfolgend ein Beispiel berücksichtigen.
Unser Beispielhaus am Rande einer kleinen deutschen Stadt:
- Freistehendes Einfamilienhaus mit Baujahr 1975
- Ein Vollgeschoss plus Kellerräume sowie Abstellfläche unter dem Satteldach
- 4 Zimmer verteilen sich auf 120 Quadratmeter Wohnfläche
- Massives Mauerwerk und Einzelöfen statt Zentralheizung
Die wichtigsten Punkte und Tipps haben unsere Sachverständiger zudem in einer übersichtlichen Infografik zusammengefasst. Schon kannst du abschätzen, was dich eine Modernisierung kosten wird und wie viel du dadurch im Laufe der Jahre einsparst. Wir gehen in diesem Ratgeber von Durchschnittswerten aus, die nach unserer Erfahrung für viele Regionen und Häuser in Deutschland Gültigkeit besitzen. Die genaue Höhe deiner Auslagen können wir allerdings nur in einer individuellen Beratung bestimmen. Nimm gerne Kontakt mit deinem persönlichen Ansprechpartner von Construyo auf.
Sanierungsmaßnahmen: Kosten für den Außenbereich
Um den aktuellen Anforderungen zu entsprechen und gleichzeitig energieeffizienter zu wohnen, müssen Dach und Fassade eines Gebäudes regelmäßig saniert werden. Welche Faktoren du dabei im Detail beachten musst, erfährst du im weiteren Verlauf dieses Guides. Wir zeigen dir die durchschnittlichen Kosten einer Modernisierung als praktische Checkliste und am Schluss erneut in der Übersicht.
Lege dir also zunächst einen Plan zurecht, welche Lösungen für dich die größte Relevanz besitzen. Bei allen Bauvorhaben gibt es nämlich Renovierungsarbeiten, die dringender sind, und andere, deren Umsetzung ruhig etwas Zeit in Anspruch nehmen kann. Statische Mängel wie Risse im Fundament oder plötzliche Feuchtigkeit an den Wänden deiner Wohnung solltest du umgehend beseitigen. Außerdem musst du stets alle per Gesetz vorgeschriebenen Anordnungen zur Kernsanierung befolgen.
Essenzielle Maßnahmen: Hausfassade dämmen
Die Außenwände eines Eigenheims stellen mitunter die größte Angriffsfläche für Kälte und Nässe dar. Adäquate Planung und vor allem ein rechtzeitiges Intervenieren hilft demnach, die Heizkosten im Gesamten signifikant zu reduzieren. Jede Kernsanierung sollte deshalb ein besonderes Augenmerk auf die Wahl der passenden Materialien sowie die korrekte Ausführung der Renovierungsarbeiten legen. Eine genaue Dokumentation dieses Vorgangs (inklusive fachlicher Beratung) kann sogar eine günstige Finanzierung über staatliche Fördermöglichkeiten eröffnen.
Privatpersonen, die eine Wohnimmobilie sanieren möchten, sei zu einem sog. Wärmedämmverbundsystem geraten. Die typischen Isolierplatten halten dank Klebstoff oder speziellen Dübeln sicher an allen Fassaden. Weil die Anbringung jedoch absolut lückenlos sein muss, wird an dieser Stelle ausdrücklich vor Laienarbeit gewarnt. Gleiches gilt für eine Dämmung per Vorhangfassade, sodass sich nur schwerlich durch Eigenleistung in dieser Stufe der Haussanierung Kosten sparen lassen.
Konkrete Kosten einer Haussanierung planen – Schritt Eins: Fassadendämmung
- Durchschnittliche Haltbarkeit: 40 Jahre
- Allgemeine Richtwerte: 30 bis 200 Euro pro Quadratmeter, dazu die Auslagen für Gerüst
- Aufwand beim Beispielhaus: 20.000 bis 45.000 Euro je nach gewähltem Material
Haus verputzen: Kosten für den Außenanstrich
Oft ist bereits auf den ersten Blick zu erkennen, wo Wind und Wetter ihre Spuren hinterlassen. Entgegen der landläufigen Meinung dient eine Erneuerung der Farbe am Haus allerdings nicht ausschließlich ästhetischen Gesichtspunkten, sondern besitzt eine weitere Funktion bei der Sanierung: Korrekt ausgeführt verstärkt sie die Widerstandskraft gegen störende Witterungsverhältnisse ganz erheblich. Lage und Ausrichtung der Immobilie entscheiden hier über die Höhe der Ausgaben, je nachdem, was das Haus verputzen kosten soll.
Zwingende Voraussetzung bleibt in jedem Fall eine umfassende Reinigung der Fassade in Verbindung mit der Ausbesserung des Putzes. Sonst drohen anhaltende Verschmutzungen sowie Algenbefall. Aber keine Sorge, die Experten von Construyo kennen sich bestens aus. Über 2.000 erfolgreiche Bauprojekte sprechen für sich. Lass dich noch heute bei der Sanierung deiner Fassade beraten und halte die Renovierungskosten gering. Das Preis-Leistungs-Verhältnis muss stimmen.
Haus renovieren mit System – Außenanstrich berücksichtigen
- Durchschnittliche Haltbarkeit: 5 bis 10 Jahre
- Allgemeine Richtwerte: circa 25 Euro pro Quadratmeter Außenfläche
- Aufwand beim Beispielhaus: ohne übermäßige Freiflächen 3.000 bis 5.000 Euro Renovierungskosten
Sanierung des Dachstuhls: Dämmung verbessern
Ob kaum geneigte Flachkonstruktionen, einseitige Pultbauten, Walmgiebel oder das hierzulande beliebte Satteldach – bei Altbauten fallen Aufbau inklusive Eindeckung regional sehr unterschiedlich aus. Entsprechende Differenzen ergeben sich bei den Kosten einer Haussanierung. Zusammen mit der oben angesprochenen Neuauskleidung der Fassade darf eine angemessene Dachdämmung folglich bei keiner energetischen Kernsanierung fehlen. In den Wohnräumen muss so viel Wärme wie möglich erhalten bleiben.
Der Zustand des Dachstuhls bestimmt derweil deine Optionen. Rechnest du sowieso damit, wie im nächsten Schritt beschrieben die Eindeckung rundum zu renovieren, bietet sich die sog. Aufsparrendämmung an. Dein neues Dach wird zwar ein wenig mehr kosten, schützt dich und deine Familie aber am effektivsten. Zukünftige Einsparungen rechtfertigen den geringen Mehraufwand. Ansonsten kannst du auch auf eine Zwischen- oder Untersparrendämmung zurückgreifen, die meist weniger Reparaturen erfordert.
Dachdämmung – Deine Renovierungskosten im Detail
- Durchschnittliche Haltbarkeit: 20 bis 40 Jahre
- Allgemeine Richtwerte: abhängig von der Art der Dämmung etwa 100 bis 180 Euro pro Quadratmeter
- Aufwand beim Beispielhaus: Aufsparrendämmung eindeutig zu empfehlen, also 18.000 bis 24.000 Euro Renovierungskosten einschließlich Unterkonstruktion und Wiedereindeckung des Gebäudes
Eindeckung: Was darf ein neues Dach kosten?
Eine Neueindeckung deines Daches rundet die äußerliche Haussanierung ab. Dir stehen wiederum die verschiedensten Materialien zur Verfügung, die allesamt bestimmte Eigenschaften besitzen und in manchen Gegenden das Landschaftsbild dominieren. Interessierst du dich zum Beispiel für einen Altbau im näheren Umland von Münster, siehst du dich von den klassisch-roten Dachziegeln aus Ton umgeben. Im nahen Sauerland stehen hingegen traditionell eher dunkle Schiefersteine hoch im Kurs, womit dein neues Dach gleich doppelt so viel kosten kann.
Bevor du dich jetzt aufgrund persönlicher Vorlieben auf ein prächtiges Reetdach festlegst, nimm lieber über Construyo den Kontakt zu den Spezialisten vor Ort auf. Denn im Regelfall gibt die Verwaltung einer Stadt oder Gemeinde präzise Flächennutzungs- oder Bebauungspläne vor, die Renovierungsarbeiten am Dachstuhl beeinflussen. In modernen Wohngebieten kannst du Glück haben und etwa auf preiswertes wie langlebiges Aluminium vertrauen. So bleibt bei einer Sanierung der Preis überschaubar, falls dir der Stil zusagt.
Dachsanierung dank neuer Eindeckung – Alle Sanierungskosten
- Durchschnittliche Haltbarkeit: wenigstens 30 Jahre
- Allgemeine Richtwerte: im Schnitt 50 bis 250 Euro pro Quadratmeter, wobei am günstigsten robuste Betonziegel und am teuersten Elemente aus Kupfer sind
- Aufwand beim Beispielhaus: 5.000 bis 12.000 Euro für die komplette Neueindeckung
Dachgeschoss: Ausbau statt Renovierung
Eine Alternative dazu, einzelne Teilbereiche vom Haus sanieren zu lassen, liegt im Ausbau bislang vernachlässigter Innenräume. Insbesondere Altbauten besitzen hier für gewöhnlich ein enormes Potenzial zur Optimierung. Die Instandsetzung des Dachgeschosses erhöht den verfügbaren Wohnraum sowie die Energieeffizienz des gesamten Gebäudes gleichermaßen. Dabei können zusätzliche Fensterflächen und Zwischenwände entstehen, die mit der Dämmung des Dachstuhls einhergehen.
Lass deiner Kreativität freien Lauf. Behalte aber bei der Sanierung deines Hauses immer die Kosten als Ratgeber im Kopf, um die richtigen Entscheidungen zu treffen. Eine altmodische Gaube sieht zweifelsohne schick aus und schafft mehr Platz in der Schräge, sorgt bei Sanierungen allerdings für eine weitere Belastung. Für niedrige Budgets oder enge Zeitrahmen sind Dachflächenfenster deshalb deutlich besser geeignete Maßnahmen. Umso weniger wird dein neues Dach kosten.
Hausdach komplett sanieren – Die Rundum-Lösung
- Durchschnittliche Haltbarkeit: je nach Umfang circa 30 bis 50 Jahre
- Allgemeine Richtwerte: inklusive Dämmung, Heizung und Elektroinstallation oft 800 Euro pro Quadratmeter (nach oben offen)
- Aufwand beim Beispielhaus: in Anbetracht des Zustands von Dach und Zwischendecke 30.000 bis 40.000 Euro
Haussanierung: Kosten für die Innenräume
Auch im Bereich des Inneren einer Immobilie können diverse Kosten auf neue wie alte Besitzer warten. Feuchtigkeit an tragenden Hauswänden, leichte Schimmelspuren im Keller oder krankheitserregende Chemikalien bei längst überholten Reinigungsmitteln – die Liste ist endlos. Selbst äußerst schädliche Isolationen mit Asbest wurden in Deutschland offiziell erst 1993 beim Häuserbau verboten. Wer daher nicht permanent lüften oder Unmengen für Heizstoffe ausgeben will, sieht die Kosten für Sanierungen schnell in einem ganz anderen Licht.
Anstelle der Fassade: Dämmung der Außenwände von Innen
Unterliegt ein Gebäude dem Denkmalschutz, kann eine Dämmung der Fassade von außen entweder aus konservatorischer Sicht verboten oder schlicht mit immensen Kosten verbunden sein. Sonst sprechen vermehrt technische oder rein ästhetische Gründe für eine Innendämmung. Fällt die Wahl auf Mineralwolle, lassen sich die Kosten der Maßnahmen niedrig halten. Nachhaltige Materialien wie Flachs oder Seegras zählen dagegen zu den teuren Varianten für dein Haus.
- Durchschnittliche Haltbarkeit: etwa 30 Jahre
- Allgemeine Richtwerte: 40 bis 100 Euro pro Quadratmeter
- Aufwand beim Beispielhaus: aufgrund der Struktur 5.000 bis 8.000 Euro
Wenn vorhanden: Die Dämmung der Kellerdecke stärken
Kellerräume permanent zu heizen ergibt wenig Sinn. In manchem Altbau-Haus weist die Zwischendecke hin zum Erdgeschoss jedoch überhaupt keine Dämmung und somit keinen Wärmeschutz auf – kalte Luft kann sich ungestört im ganzen Haus verbreiten. Besteht der Keller aus nur wenigen oder sogar nur einem einzigen Raum, ist die Sanierung im Handumdrehen abgeschlossen. Die Sanierungskosten hängen wie üblich von den verwendeten Substanzen sowie dem Ausmaß der Dämmschicht ab.
- Durchschnittliche Haltbarkeit: 25 bis 50 Jahre
- Allgemeine Richtwerte: circa 30 Euro pro Quadratmeter
- Aufwand beim Beispielhaus: 1.500 bis 3.000 Euro für die Renovierung des Kellerabteils
Türen ersetzen: Zwischen essenziell und kosmetisch
Entscheidet bei den Türen im Hausinnern oftmals die Optik, muss eine Haus- oder Gartentür grundsätzlich noch andere Kriterien erfüllen. Schallschutz und Sicherheit spielen hier eine Rolle, ebenso wie ausreichende Vorkehrungen gegen Kälte. Sind bei der Haussanierung die Kosten eher Nebensache, kann bei einer umfassenden Renovierung zudem die Barrierefreiheit Beachtung finden. Derartige Maßnahmen spiegeln sich direkt im Verkaufspreis wider und werden ermöglichen zur Finanzierung auch Förderung vom Staat.
- Durchschnittliche Haltbarkeit: in der Regel mehr als 30 Jahre
- Allgemeine Richtwerte: ab 100 Euro für eine Innentür mit Rahmen, Haustüren deutlich teurer
- Aufwand beim Beispielhaus: neue Innentüren für 1.500 bis 2.500 Euro und Außentüren für 3.000 Euro
Fenster erneuern: Kosten bei der Haussanierung
Fenster mit einfacher oder Zweifachverglasung gehören in jedem Haus dringend ausgetauscht. Durch Lücken in der Isolierung geht sonst zu viel Energie verloren. Den Rahmen der Scheiben merkt man ihr Alter aber wesentlich schneller an. Permanente Sonneneinstrahlung wie wechselhafte Witterungsverhältnisse hinterlassen ihre Spuren und ein Ersatz im Zuge der Haussanierung spart Kosten. Ob Holz- oder Kunststoff macht preislich kaum einen Unterschied, was die Fenstererneuerung für dein Haus kosten kann.
- Durchschnittliche Haltbarkeit: ungefähr 30 Jahre
- Allgemeine Richtwerte: für ein Standardfenster mit 1,5 Quadratmeter Glasfläche 400 bis 1.000 Euro inklusive Ausbau der ausgedienten Scheiben
- Aufwand beim Beispielhaus: dank einer speziellen Außenwand 7.500 bis 15.000 Euro
Haussanierung: Kosten für sonstige Installationen
Ein zentrales Element jeglicher Sanierungsmaßnahmen stellt immer das Heizsystem eines Hauses dar. Gemäß den Vorschriften der Energieeinsparverordnung (EnEV) müssen Heizkessel in Wohnimmobilien spätestens nach 30 Jahren im Einsatz ein Update erhalten. Ein Umstieg von Öl zu Gas steht häufig an oder gleich eindeutig den Fokus auf erneuerbare Energien legen. Für unser Beispielhaus veranschlagt eine neue Heizungsanlage 5.000 bis 10.000 Euro.
Der nächste Punkt wäre eine Renovation im Bereich der Elektronik. Heutzutage besitzt eine gesicherte Stromversorgung einen viel größeren Stellenwert im alltäglichen Leben. Mehr ständig laufende Maschinen benötigen funktionale Leitungen und nicht zuletzt einfach mehr Steckdosen. Die Elektroinstallation des Beispielhauses kostet in diesem Fall 8.000 bis 12.000 Euro.
Zusammenfassung und Ausblick
Macht summa summarum Kosten für die Sanierung und Modernisierung in Höhe von mindestens 72.500 Euro für unser Beispielhaus – wenn wir Dachausbau und Außendämmung streichen. Realistischer kommen allerdings Aufwendungen jenseits der 100.000 Euro auf den Investor zu. Soll außerdem noch ein Bad oder sogar mehrere Sanitäranlagen modernisiert, die Böden ausgewechselt oder zum Beispiel ein Balkon saniert werden, steigen die Renovierungskosten weiter an. Aber keine Panik, wie bereits erwähnt existiert eine staatliche Förderung der Haussanierung, die ein Großteil der behandelten Maßnahmen abdeckt. Hier ist fachliche Expertise gefragt. Über die App von Construyo hast du in nur wenigen Minuten Zugriff auf unser bewährtes Netzwerk aus über 250 Architekten und Bauexperten. Gemeinsam planen wir deine komplette Haussanierung Schritt für Schritt, einschließlich aller Kosten.
