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Altbausanierung – und alles, was du dazu wissen solltest!

Es muss nicht immer Neubau sein. Du hast dich in ein altes Gebäude verliebt und dein Traum ist es, es wohnlich zu gestalten? Aber du weißt nicht, wo du anfangen sollst und was gemacht werden muss? Dabei können wir helfen!

Bei dem Bezug von Altbauten kommt es häufig vor, dass zunächst Sanierungsmaßnahmen umgesetzt werden müssen, bevor du in Ihrem Traumhaus wohnen kannst. Damit du möglichst schnell deinen Traum verwirklichen kannst, erklären wir dir hier, worauf du bei der Altbausanierung achten solltest.

Altbau oder Neubau?

Ein Haus im Bestand herzurichten hat natürlich viele Vorteile: Charme und eine Geschichte stecken auf jeden Fall in Ihrem Traumhaus, schöne Verzierungen und hohe Decken inklusive. Häufig sind Altbauten auch besser angebunden, weil sie näher am Stadtzentrum liegen.

Was ist ein Altbau?

Aber ab wann gilt mein Haus eigentlich als Altbau und was macht den Altbau aus? Das zu wissen hilft, die Entscheidung über die Art der Sanierungsmaßnahmen zu treffen und sich vor einem Kauf zu überlegen, ob man sich wirklich für den Altbau und gegen den Neubau entscheiden möchte.

Ein Altbau ist dein Gebäude vor allem dann, wenn es nicht dem modernen Wohnkomfort und -standards entspricht. Altbauten werden in der Regel schon sehr lange genutzt oder bewohnt. Andere Materialien im Bau und ein anderer Stil kennzeichnen die alten Gebäude. Lange Zeit gehörten dazu alle Häuser, die vor 1949 gebaut wurden. Mittlerweile werden auch schon Häuser aus den 1970er Jahren zu den Altbauten gezählt, die Grenze hat sich also verschoben. 

Vor dem Kauf

Bevor du einen Altbau kaufst, beachte einige Dinge, die die Sanierungen beeinflussen und die Kosten ansteigen lassen könnten: Sind alle Mauern und ein vollständiges Dach vorhanden? Gibt es Risse in der Fassade? Entdeckst du Schimmel- oder Wasserflecken; oder sind die Wände feucht und muffig?

Können die Fußböden bleiben und trägt die Decke? In welchem Zustand sind Rohre und Leitungen? Steht dein Gebäude unter Denkmalschutz? Und informiere dich darüber, ob und wann der Heizkessel das letzte Mal ausgetauscht wurde. Handelt es sich um eine Gas- oder Ölheizung, die älter als 30 Jahre ist, muss sie nämlich bei einem Eigentümerwechsel ausgetauscht werden.

Liste: Achtung! Bevor du kaufst, achte auf diese Dinge

  • Zustand des Dachs
  • Risse in der Fassade
  • Beschaffenheit und Erhalt aller Mauern
  • Schimmel oder Wasserflecken an Decken oder Wänden
  • Zustand der Fußböden
  • Sicherheit und Tragfähigkeit der Decken
  • Zustand der Rohre und Leitungen
  • Alter und Zustand der Heizkessel (über 30 Jahre alte Heizkessel müssen ausgetauscht werden)
  • Denkmalschutz (Informationen zum Denkmalschutz bekommst du bei der Baubehörde)

Am Besten ziehst du vor dem Kauf einen Experten zur Begutachtung des Gebäudes zu Rate. Denn unterschiedliche Bauwerke aus unterschiedlichen Zeiten haben ihre eigenen Probleme und Schwachstellen, auf die du dringend achten solltest.

Bei Fachwerkhäusern solltest du die Holzbalken kontrollieren lassen, bei Häusern, die Ende des 19. Jahrhunderts gebaut wurden, die Rohre und bei Häusern aus der Nachkriegszeit vor allem den Zustand der Baumaterialien. 

Es lohnt sich, möglichst frühzeitig im Planungsprozess einen Experten zu Rate zu ziehen. Denn mit den Berechnungen und der Prüfung durch einen Experten lassen sich die Kosten für die Altbausanierung möglichst genau einschätzen. So weißt du rechtzeitig, was bei der Sanierung auf dich zukommt.

Besonderheiten beim Denkmalschutz

Steht dein Gebäude unter Denkmalschutz gelten besondere Regelungen für die Instandhaltung und die Sanierung des Hauses.

Zum Beispiel gilt, wenn dein Gebäude denkmalgeschützt ist, dass du die historische Bausubstanz bei einer Sanierung erhalten musst. In solchen Fällen bist du verpflichtet, eng mit der zuständigen Behörde zusammenzuarbeiten.

Nicht in allen Fällen steht das gesamte Gebäude unter Schutz, manchmal sind es auch nur die schützenswerten Alleinstellungsmerkmale des Hauses. Das können zum Beispiel Kunstarbeiten, Fenstertypen oder die Bauart des Gebäudes sein. Sind nur Teile des Hauses denkmalgeschützt, kannst du den Rest so gestalten, wie du willst.

Denkmalgeschützte Gebäude sind außerdem häufig von den gesetzlichen Energiestandards ausgenommen. Es lohnt sich außerdem nach regionalen Förderprogrammen für Altbausanierungen Ausschau zu halten, hier gibt es häufig finanzielle Unterstützung für die Arbeiten.

Gründe für die Sanierung

Nicht nur Missstände an Dach, Fassade oder Fenstern sind Gründe für die Modernisierung eines Altbaus. Auch die Energieeffizienz spielt eine Rolle in der Entscheidung zur Sanierung. Hier legen gesetzliche Vorgaben fest, welche Standards eingehalten werden müssen und wie die Ziele erreicht werden.

Dadurch können zum Beispiel Heizkosten gesenkt und der Wohnkomfort erhöht werden. Der Kostenfaktor ist nicht zu unterschätzen: Die Alternative zur Sanierung ist häufig der Abriss gefolgt von einem Neubau. Hier liegen die Kosten meistens wesentlich höher als bei gut durchdachten Sanierungsmaßnahmen.

Maßnahmen

Bei den Maßnahmen kann man zwischen zwei unterschiedlichen Kategorien unterscheiden: Es gibt energetische Sanierungsmaßnahmen und die kosmetischen Ausbesserungen.

Bei den kosmetischen Sanierungsmaßnahmen sind der Fantasie dabei keine Grenzen gesetzt, den Hauptteil der Sanierung machen jedoch die Arbeiten aus, die zur Verbesserung der Energieeffizienz beitragen und ohne die ein Haus in vielen Fällen unbewohnbar bzw. nicht komfortabel wäre.

1. Energie

Dach und oberste Geschossdecke: Über das Dach entweicht ein Großteil der Wärme. Wenn das Dachgeschoss bewohnt werden soll, ist es sinnvoll hier nachzurüsten und auf eine gute Dämmung zu achten. Soll das oberste Geschoss unbewohnt bleiben, kann alternativ auch die oberste Geschossdecke nachgerüstet werden.

Fassade: Die Fassade ist eine weitere Baustelle auf dem Weg zum energieeffizienten Haus. Denn auch hier kann viel Wärme verloren gehen. Bei der Fassade gibt es je nach Bauweise und Budget unterschiedliche Möglichkeiten zu dämmen, zum Beispiel Wärmedämmverbundsysteme und hinterlüftete Vorhangfassaden.

Keller: Aus dem Keller zieht die Kälte häufig in die oberen Stockwerke. Deswegen ist es auch hier sinnvoll, über eine Dämmung der Kellerdecke nachzudenken, damit die Kälte nicht aufsteigen kann und Heizkosten gespart werden können. 

Fenster: Ein weiterer Faktor, der erheblich zu den Heizkosten beitragen kann, sind alte Fenster. Eine alte Zweifachverglasung lässt wesentlich mehr Wärmeverlust zu als eine moderne Dreifachverglasung.

2. Gestaltung

Wenn es darum geht, das Haus neu zu gestalten und die Optik der Fassaden, Türen, Fenster und des Dachs aufzuwerten, gibt es viele Möglichkeiten. Nur ein Faktor könnte zu in diesem Fall zu Einschränkungen führen: Steht dein Gebäude unter Denkmalschutz, sind bei dem Ersetzen und Ausbessern der Optik sehr wahrscheinlich Vorgaben zu beachten.

Häufig ist darauf zu achten, dass die Fassade traditionell gestaltet bleibt und ebenso traditionelle Werkstoffe verwendet werden. Das schränkt die Möglichkeiten der Gestaltung etwas ein. Steht dein Haus unter Denkmalschutz, bist du zum Erhalt der historischen Bausubstanz verpflichtet. 

Reihenfolge

Es ist nicht nur wichtig, was du machst, sondern auch wann. Die Reihenfolge, in der die Maßnahmen umgesetzt werden, kann Folgen für ihre Wirksamkeit und das Gebäude haben. 

Zunächst solltest du dich um die Dämmung aller relevanten Bereiche kümmern. Erst danach sollten Fenster ausgetauscht werden. Werden die Fenster neu gestaltet, bevor die Dämmung wirksam ist, droht ein Schimmelbefall im Gebäude.

Ein Heizsystem sollte erst installiert werden, wenn alle nach außen liegenden Baustellen ausgebessert wurden: Dach, Fenster und Fassade. Ist eine gut funktionierende Dämmung berechnet, kann auch die Größe des Heizkessels effizient kalkuliert werden.

Außerdem solltest du darauf achten, die aktuellen Vorgaben der Energieeinsparverordnung bzw. seit 1. November 2020 die Vorschriften des Gebäudeenergiegesetzes einzuhalten. Denn wenn 10 Prozent des Hauses saniert werden, müssen energetische Mindeststandards eingehalten werden, die auch ein Höchstmaß für den Verbrauch von Heizenergie festlegt.

Heizsystem

Ebenfalls zu beachten ist in vielen Fällen das Heizsystem. Denn wenn der Heizkessel älter als 30 Jahre ist und mit Öl oder Gas betrieben wird, ist es wahrscheinlich, dass die installierte Heizung ausgetauscht oder nachgebessert werden muss. Auch diese Vorgaben sind im Gebäudeenergiegesetz festgehalten. 

Bei einer neuen Installation kannst du dich zwischen einem Blockheizkraftwerk, einer Wärmepumpe, bei der nur regenerative Energiequellen genutzt werden, Heizen mit Holz oder weiterhin Öl und Gas entscheiden, wobei Öl- und Gasheizungen durch erneuerbare Energiequellen ergänzt werden müssen, um mit dem Gebäudeenergiegesetz konform zu sein. 

Wenn du also nicht auf Charme, alte Dielen, romantischen Stuck an der Decke und eine Geschichte in deinem Haus verzichten willst, dann ist die Sanierung eines Altbaus deine Lösung! Wenn du ein wenig Zeit einplanst, kannst du auch mögliche ungeplante Mängel im Arbeitsablauf beheben. Ein großer Vorteil der Altbausanierung: Historische Immobilien, aber natürlich auch andere Gebäude steigen durch ihre Sanierung deutlich im Wert. 

Natürlich unterstützen wir dich gerne bei all deinen Vorhaben und begleiten dich auch bei deiner Sanierung Schritt für Schritt durch den Prozess. Du erreichst uns jederzeit über Telefon oder E-Mail und kannst uns gerne weitere Fragen zu Ihrem Traumprojekt stellen.

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