Der Weg hin zur eigenen Immobilie verläuft auf vielen verschiedenen Pfaden. Manch einer verliebt sich bereits beim ersten Blick unsterblich in eine Nachbarschaft, deren Lage ein fast vergessenes Gefühl kindlicher Geborgenheit wiederaufleben lässt. Andere wiederum entdecken auf ihrer Suche ein modernes Reihenhaus mit gepflegtem Vorgarten, das genau ihren Vorstellungen entspricht.
Trotz gewisser Ähnlichkeiten bleibt am Ende jedes Projekt ein Unikat. Aber völlig gleich, wie dein persönliches Bauvorhaben auch im Detail abläuft, die Reise beginnt stets am gleichen Punkt: Jedes Traumhaus muss auf solidem Grund und Boden stehen. Denn besonders bei einem Neubau solltest du wissen, wie sich ein Grundstück finanzieren lässt und worauf es bei Vertragsabschluss zu achten gilt.
Gemeinsam klären wir die wichtigsten Schritte, damit du dich für das passende Darlehen entscheiden kannst.
Grundstück finanzieren: mit Eigenkapital oder ohne?
Ein Grundstückskauf sowie der darauffolgende Hausbau gehen mit einem enormen Kapitalaufwand einher. Derartige Summen lassen sich in aller Regel nur mithilfe der Bank deines Vertrauens stemmen, die dir ein entsprechendes Darlehen gewährt. Doch auch für einen Kredit gelten zum Teil strikte Auflagen. Je höher das Ausfallrisiko eingeschätzt wird, desto schlechter deine Konditionen – und desto mehr Eigenkapital musst du vor der Bereitstellung des Darlehens aufbringen.
Willst du ein Grundstück finanzieren, empfehlen die Sparkassen des Landes etwa eine Eigenkapitalquote von 20 bis 30 Prozent (gemessen an den Gesamtkosten). Dieses Geld dient der Bank in erster Linie als Sicherheit beim Grundstückskauf. Dein Vorteil? Du kannst dich über weniger Sollzinsen freuen. Im Vergleich zu noch vor wenigen Jahren kannst du dank der anhaltenden Niedrigzinsphase alternativ sogar komplett ohne Eigenkapital dein Grundstück finanzieren. Klingt verlockend, lohnt aber nur in den seltensten Fällen.
Verlangen nach immer höherer Sicherheit
Studien bestätigen vielmehr einen gegenteiligen Trend: Spätestens seit Beginn der Corona-Pandemie gewinnen Garantien und Planungssicherheit wieder immens an Wichtigkeit. Lag das eingebrachte Eigenkapital der durchschnittlichen Baufinanzierung 2010 noch bei knapp über 80.000 Euro, wurde schon Anfang 2020 locker die 100.000er Marke geknackt. Vergleichst du die exakten Daten der Untersuchung, macht das einen Anstieg von fast einem Drittel aus, der sich nicht nur durch steigende Preise erklären lässt.
Ohne Eigenkapital Grundstück finanzieren bleibt demnach die große Ausnahme. Wir raten dir eindeutig davon ab. Außer natürlich, du hattest das große Glück und bist bereits in Besitz eines fast schuldenfreien Geländes – etwa dank einer überraschenden Erbschaft. Dann hat sich dieses Problem von allein gelöst. Dein Grundstück kannst du zudem quasi als Ersatz für fehlendes Eigenkapital angeben, wenn die Finanzierung des eigentlichen Hausbaus ansteht.
Kreditinstitute gehören also mit zu den ersten Anlaufstellen, falls Hausbau und Grundstücksfinanzierung konkret werden. Da helfen wir doch gerne. Wir kennen die besten Berater deiner Region und können dir gemeinsam mit unseren Partnern ein kostenloses Erstgespräch anbieten. Wer ein Grundstück finanzieren möchte, dem eröffnen sich nämlich eine ganze Fülle an Möglichkeiten.
Die Wahl des richtigen Darlehens
Zur Bereitstellung des Kapitals, das du auf deinen Wegen von einem potenziellen Bauplatz bis zum einzugsfertigen Haus benötigst, hast du im ersten Schritt zunächst einmal zwei Baustellen zu klären: die Grundstücksfinanzierung und der eigentliche Neubau. Beides kann zusammen betrachtet als Gesamtpaket verstanden werden oder eben strikt voneinander getrennt. Damit gehen jeweils ganz eigene Vor- und Nachteile einher. Um diese besser zu verstehen, schauen wir uns die in Deutschland am weitesten verbreiteten Arten von Darlehen an.
Dein Bausparvertrag: Der Klassiker
Möchtest du Grundstück und Haus finanzieren und kannst dabei weit im Voraus planen, lohnt ein Bausparvertrag noch immer. Laut dem Verband Privater Bausparkassen e.V. erfreut sich diese Form von Darlehen auch in der aktuellen Zeit einer großen Beliebtheit. Mehr als 1 Mio. Neuabschlüsse kommen jedes Jahr zu einem Bestand von 25 Mio. Haushalten allein in Deutschland hinzu, die durchschnittlich über 50.000 Euro ansparen. Das entspricht in den meisten Fällen etwa einem Drittel bis die Hälfte der benötigten Summe.
Hinter deinem Bausparvertrag steckt ein simples Prinzip. Viele künftige Bauherren ziehen an einem Strang und legen regelmäßig Geld zurück, das schließlich eine Bank bündelt. Wird dein Vertrag fällig, erhältst du aus diesem Topf deinen Kredit zu dem vorher vereinbarten Zinssatz. Vorteile ergeben sich vor allem, wenn du davon ausgehst, dass eine Baufinanzierung heute günstiger ist als in wenigen Jahren. Zusammen mit der Wohnungsbauprämie, einer traditionellen Subvention des deutschen Staates, rechnet sich das Bausparen durchaus.
Bausparen an einem Beispiel
Um dein Grundstück finanzieren zu können, fehlt dir derzeit noch das Budget. Du kannst aber monatlich mindestens 150 Euro zur Seite legen und entscheidest dich für einen Bausparvertrag mit eben jener Rate. Bei der Laufzeit wählst du 10 Jahre, sodass am Ende rund 18.000 Euro angespart wurden. Deine Bank vergibt dir im Anschluss wie vereinbart ein Darlehen in Höhe von 200 Prozent. Inklusive minimaler Zinsen auf dein Guthaben sowie einer jährlichen Förderung von 1.500 Euro stehen dir nach 10 Jahren über 70.000 Euro zur Verfügung.
Per Annuitätendarlehen ein Grundstück finanzieren
Nicht ohne Grund sind Annuitätendarlehen damals wie heute weit verbreitet. Konstante Raten, Sollzinsbindung und kumulative Tilgung machen den Kredit äußerst attraktiv bei der Planung des Eigenheims. Da deine monetären Verpflichtungen gleich bei Vertragsabschluss für den kompletten Zeitraum festgelegt werden, weißt du genau, was auf dich zukommt. Hier spricht der Fachmann von Annuitäten. Üblicherweise setzen diese sich zu unterschiedlichen Teilen aus Zinsen und Tilgung zusammen.
Bei Laufzeiten von bis zu 30 Jahren verschiebt sich dieses Verhältnis zugunsten der Tilgung, je mehr du von dem ursprünglichen Darlehen zurückzahlst. Am Ende bleibt jedoch für gewöhnliche eine gewisse Restschuld zurück, für die eine neue Abmachung getroffen wird. Außer du machst von deinem Recht auf Sondertilgung Gebrauch. Derartige Rückzahlungen müssen aber im Vertrag dokumentiert sein, sonst drohen Sanktionen. Wir empfehlen allen Bauherren, vor Abschluss des Darlehens verschiedene Szenarien zu kalkulieren.
Annuitätendarlehen in der Praxis
Du hast ein Baugrundstück für 100.000 Euro entdeckt, das du unbedingt haben möchtest. Am tatsächlichen Hausbau besteht noch kein Interesse. Über ein Annuitätendarlehen willst du das Grundstück finanzieren, denn du kannst gut einschätzen, dass du für absehbare Zeit im Monat 500 Euro übrig hast. Auf das Jahr gerechnet bildet sich dadurch eine Annuität von 6.000 Euro. Du vereinbarst eine Laufzeit von 10 Jahren mit Zinsen von 2,5 Prozent. So gelingt es dir, nach der Dauer den Kredit auf fast 60.000 Euro zu mindern. Dafür ist dann eine Anschlussfinanzierung fällig.
Konstantdarlehen für Unentschlossene
Ein Konstantdarlehen kombiniert die beiden bislang angesprochenen Finanzierungsmodelle. Statt allerdings im Vorfeld über Jahre hinweg einen Bausparvertrag füttern zu müssen, sparst du dir diesen als Tilgungsersatzprodukt parallel zur initialen Auszahlung des Darlehens an. So lassen sich verschiedene Vorzüge verbinden, zum Beispiel die Sollzinsbindung der Annuitäten, die große Sicherheit suggerieren. Entsprechend liegt der Nachteil im deutlich höheren Kapitalaufwand. Du musst gleichzeitig deine Sparrate sowie die Bauzinsen des Kredits bedienen.
Sollte ein einziger Kredit Grundstück und Neubau abdecken?
Die Antwort auf diese Frage hängt stark vom Einzelfall ab. Fakt ist, dass eine geschlossene Finanzierung von Grundstück und Haus durch denselben Kreditgeber erst ermöglicht wird, wenn du deine Aufwendungen für den Neubau einschätzen kannst. Dazu muss die erste Planungsphase mit deinem Architekten vollständig abgeschlossen sein. Bewaffnet mit einem Kostenvorschlag kannst du nun bei deiner Bank ein Darlehen anfragen, das ebenfalls dein Grundstück finanzieren soll.
Eine Finanzierung aus einer Hand hat nämlich zahlreiche Vorteile. Einmal sollte dir deine Bank bei gleichbleibender Laufzeit bessere Konditionen gewähren. Du kannst also etwa bei den Zinsen sparen und das Darlehen schneller tilgen. Weiterhin gehst du nur eine einzige Vereinbarung mit dem Bauträger ein. Entsprechend musst du damit verbundene Nebenkosten nicht zwei- oder dreimal zahlen und kannst auf zusätzliche Behördengänge verzichten.
Mit diesen Nebenkosten musst du beim Grundstückskauf rechnen
Generell hängt der Preis eines Grundstückes von der verfügbaren Fläche sowie der Region ab, in der sich der Boden befindet. Auch die Nebenkosten variieren innerhalb Deutschlands mitunter stark. Wirklich ins Gewicht fallen dabei insbesondere folgende Posten:
- Provisionen der Vermittler – Ist beim Zustandekommen des Kaufvertrags ein Makler beteiligt, veranschlagt dieser zwischen 3 und 7 Prozent des Gesamtwerts.
- Grunderwerbsteuer – Je nach Bundesland kostet dich deine Unbedenklichkeitsbescheinigung zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.
- Amtliche Gebühren – Weitere 2 bis 3,5 Prozent beansprucht der Eintrag ins Grundbuch sowie die Auslagen für den Notar.
Baugrundstücke, die für einen Neubau vorbereitet werden, müssen außerdem noch auf Herz und Nieren geprüft, genaustens vermessen und schließlich erschlossen sowie an die vorhandene Infrastruktur angebunden werden. All diese notwendigen Maßnahmen treiben die Kosten in die Höhe.
Steht der Kaufpreis für das Grundstück fest, kannst du darauf noch einmal ungefähr 15 Prozent für die Nebenkosten addieren. Mehr dazu in unserem großen Ratgeber.
Die Problematik mit getrennten Darlehen
Willst du heute schon das perfekte Grundstück finanzieren, mit dem Hausbau aber noch warten, führt kein Weg an getrennten Darlehen vorbei. Du solltest dir jedoch über gewisse Stolpersteine bewusst sein. Denn in Anbetracht der verhältnismäßig langen Laufzeiten und hohen Summen, die eine Grundstücksfinanzierung beinhaltet, solltest du dich auch mit der Möglichkeit eines Kreditausfalls beschäftigen. Kannst du die Raten für deinen Bauplatz nicht mehr aufbringen, wird dein Darlehen gekündigt. Das Grundstück landet aufgrund der Verpflichtung aus dem Grundbuch bei der Bank, die eine Zwangsversteigerung einleiten darf.
Hier liegt der Knackpunkt, falls später doch der Neubau mit geeigneter Finanzierung ansteht. Schließt du zuerst Darlehen 1 für das Grundstück bei Bank A und anschließend Darlehen 2 für den Bau der Immobilie bei Bank B ab, hat letztere das Nachsehen. Bank A trägt als Gläubiger ersten Ranges wesentlich weniger Risiko. Bank B hingegen taucht nur an zweiter Stelle im Grundbuch auf und verliert deswegen das Vorrecht auf Auszahlung bei Ausfall. Der Schuldner muss diesen denkbaren Verlust durch die Zahlung höherer Zinsen kompensieren. Kurzfristig die Kündigung des ersten Darlehens einzureichen, das funktioniert nur bei flexiblen Krediten:
Über variable Darlehen ein Grundstück finanzieren
Um die oben beschriebene Abhängigkeit von der Reihenfolge im Grundbuch zu umgehen, brauchst du eine Finanzierung mit besonderer Flexibilität. Ein variables Darlehen kannst du oft schon monatlich, mindestens aber vierteljährlich (unter Einhaltung der geltenden Fristen) kündigen. Anders als etwa bei einem Bausparvertrag fallen dabei keine zusätzlichen Kosten für den Schuldner an. Zudem besteht keinerlei Zinsbindung. Zinsen werden in festgelegten Abständen von wenigen Monaten neu kalkuliert. Das kann also zu deinem Vor- oder Nachteil sein, um weitere Baukosten zu sparen.
Veranschaulichung an einem Beispiel
Du schließt zwecks Grundstückskauf ein variables Darlehen in Höhe von 80.000 Euro ab. Deine Pläne ändern sich kurz darauf und statt einer langfristigen Investition möchtest du nun zügig mit dem Hausbau anfangen. Dafür benötigst du einen Kredit über 220.000 Euro. Eine lokale Bank bietet dir gute Konditionen für ein Annuitätendarlehen, muss dafür allerdings im Grundbuch an erster Stelle stehen. Die Lösung? Du vereinbarst eine Gesamtsumme von 300.000 Euro, von der du das variable Darlehen umgehend komplett tilgst, sodass dessen Grundbucheintrag verschwindet.
Mit der richtigen Beratung sowie dem passenden Bauunternehmen kannst du folglich den meisten Problemen beim Grundstückkauf entgehen. Wir unterstützen dich gerne auf der Suche nach dem besten Kredit für dein Eigenheim. Unter den richtigen Voraussetzungen kann jeder ein Grundstück finanzieren. Ein wenig Aufwand zahlt sich schnell aus. Erfahre darüber hinaus bei uns alles über die diversen Möglichkeiten, bei Erwerb eines Grundstückes oder beim Neubau Kosten zu sparen. Wir wünschen gutes Gelingen!
