Vor Beginn eines Bauvorhabens gibt es einiges zu beachten. So erfährst du dank des Bebauungsplans, was auf deinem Grundstück überhaupt gebaut werden darf. Daher ist es sehr wichtig, sich bereits vor Beginn eines Bauvorhabens und vor allem vor dem Grundstückskauf gründlich informieren.
Jeder angehende Bauherr hat natürlich bestimmte Vorstellungen von seinem zukünftigen Traumhaus. Diese können natürlich sehr unterschiedlich sein. Vielleicht soll es ja eine Stadtvilla oder doch lieber ein Blockhaus sein. Es gibt darüber hinaus die Möglichkeit der ein- oder zweigeschossigen Bauweise und auch hinsichtlich der Dachform gibt es viele Unterschiede. Während der eine Bauherr ein Satteldach bevorzugt, legt ein anderer möglicherweise großen Wert auf ein Flachdach. Viele unterschiedliche Möglichkeiten, die sich aber manchmal nicht alle realisieren lassen. Oft genug werden den individuellen Wünschen des Bauherrn hier leider Grenzen gesetzt.
Gerade in Neubaugebieten soll der Bebauungsplan dafür sorgen, dass der Siedlungscharakter einheitlich bleibt.
Bebauungspläne und ihr Zweck
Der Zweck von Bebauungsplänen besteht vor allem darin, den einheitlichen Siedlungscharakter zu wahren und so ein kunterbuntes Bild durch unterschiedlichste Bauformen zu verhindern. Entwickelt werden die Bebauungspläne aus den übergeordneten Flächennutzungsplänen von den Kommunen. Damit soll die städtebauliche Entwicklung und Ordnung im Gemeindegebiet gesteuert werden.
Hier geht es in erster Linie aber nicht um Ästhetik, sondern hier sollen die Einzelinteressen gewahrt werden. Gerade mehrstöckige Häuser könnten andere Einfamilienhäuser auf den Nachbargrundstücken beschatten.
Die Vorschriften unterscheiden sich hier in den Bundesländern und den Kommunen. Der Bebauungsplan schreibt in manchen Bundesländern die Farbe für das Dach vor und nimmt ebenfalls Einfluss auf die Fassadengestaltung. So ist mancherorts vorgeschrieben, ob die Fassade aus Putz oder aus Klinker bestehen darf.
Mittlerweile gibt es häufig die Möglichkeit, den entsprechenden Bebauungsplan beim Bauordnungsamt, bei der Gemeindeverwaltung, dem Stadtplanungsamt oder in vielen Kommunen online einzusehen. Hier findest du dann einen beschreibenden Textteil mit einem oder mehreren Planwerken. In den Planwerken sind die Festlegungen grafisch dargestellt.
Da die Gemeinden nur äußerst selten Ausnahmen genehmigen, ist es sehr wichtig, den Bebauungsplan vor dem Grundstückskaufs einzusehen.
Bauvorhaben und wichtige Grundlagen
Einige Vermessungsleistungen sind beim Errichten eines neuen Gebäudes wichtige Grundlagen. Sie sind unausweichlich für eine gültige Baugenehmigung, eine durchgeführte Bauanzeige oder das vereinfachte Bauanzeigeverfahren und somit für die rechtmäßige Errichtung eines Gebäudes.
Um die notwendigen Unterlagen für einen Bauantrag zu erstellen, musst du als Bauherr einen bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser bestellen. Zunächst erhält dann der Bauherr oder der Entwurfsverfasser von dem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur von dem Grundstück als Vorabausfertigung den amtlichen Lageplan. So kann das Bauvorhaben auf dem Baugrundstück schließlich in der richtigen Lage und Höhe angeordnet werden.
Die aktuellen und wichtigen Angaben zum Baugrundstück befinden sich in diesem amtlichen Lageplan. Zu diesen Angaben zählen Grenzverläufe und Grundstücksgrenzen vom Katasteramt. Hier sind aber auch unter anderem ober- und unterirdische Leitungen verzeichnet. Mit diesem Lageplan stehen alle wichtigen Fakten und Eigenschaften des Baugrundstückes zur Verfügung.
Wenn du gemeinsam mit dem Entwurfsverfasser die Bauzeichnung fertiggestellt hast, dann sollte das geplante Gebäude in den amtlichen Lageplan eingetragen werden. Dies geschieht durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur.
Der nächste Schritt ist dann die Absteckung des geplanten Bauvorhabens. Das bedeutet, dass der öffentlich bestellte Vermessungsingenieur bei der Absteckung die Eckpunkte markiert. Hierzu werden entsprechend Pfähle errichtet, die während des ganzen Baubetriebes stehen bleiben.
Innerhalb von 2 Wochen nach Baubeginn muss dann der Bauaufsichtsbehörde nachgewiesen werden, dass sowohl die Grundfläche als auch die Höhenlage, die in der Baugenehmigung festgelegt sind, einhalten sind. Auch hier sorgt der öffentlich bestellte Vermessungsingenieur vor Ort für eine Baukontrollmessung. Durch diese Vorgehensweise werden eventuell auftretende Fehler frühzeitig erkannt und teure Folgeschäden vermieden.
Nach der Fertigstellung des Hauses müssen Bauherren das Gebäude oder die Grundrissveränderung durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur (öbVi) einmessen lassen. Die Messung (Gebäudeeinmessung) wird dann in die amtliche Liegenschaftskarte eingetragen, die dann in das Liegenschaftskataster eingetragen wird und als Grundlage für raumbezogene Planungen des Landes und der Gemeinden dient.
Der Inhalt des Bebauungsplans
Auch der Bebauungsplan liefert wichtige Informationen zu deinem geplanten Bauvorhaben. Hier ist alles geregelt, was für den Bau deines Hauses entscheidend ist.
Dank des Bebauungsplans ist sofort erkenntlich, ob sich dein Baugrundstück in einem reinen Wohngebiet oder in einem Mischgebiet befindet. In einem Mischgebiet sind nämlich auch gewerbliche Bauflächen vorgesehen.
Ebenso findest du hier alle relevanten Angaben zu dem Maß der baulichen Nutzung. Das bedeutet, sämtliche Fakten zur Grundflächenzahl, der Anzahl der Vollgeschosse und die Gebäudehöhe sowie die Geschossflächenzahl, ebenso wie die maximale Anzahl von Wohnungen pro Gebäude sind hier vermerkt.
Durch die Grundflächenzahl kannst du ersehen, welcher Anteil des Grundstücks bebaut werden darf. Hier gibt es Kennzahlen, die darüber genau Auskunft geben. So bedeutet die Kennzahl GRZ 0,2 beispielsweise, dass auf einem 1.000 Quadratmeter großen Grundstück maximal 200 Quadratmeter überbaut werden dürfen.
Ebenso können Sie hier die Geschossflächenzahl (GFZ) erkennen. Diese bestimmt das Verhältnis der Geschossfläche zur Grundstücksfläche. Das bedeutet beispielsweise bei einer GFZ von 0,4, dass auf einem 1.000 Quadratmeter großen Grundstück maximal 400 Quadratmeter Geschossfläche errichtet werden dürfen.
Des Weiteren finden sich hier auch Angaben zu den Baulinien, Baugrenzen und dem Baufenster. Das bedeutet, dass der Bebauungsplan festlegt, in welcher Richtung gebaut werden darf.
Baufenster bedeutet, dass es sich hier um den Bereich handelt, in dem das Gebäude errichtet werden darf. Die Baulinie schreibt vor, dass an ihr zwingend gebaut werden muss, wohingegen die Baugrenze nicht überschritten werden darf. So werden beispielsweise Überbauungen vermieden.
In dem Bebauungsplan findest du ebenfalls alle relevanten Vorgaben für die Dachgestaltung. Das betrifft sowohl die Ausrichtung des Dachfirstes, die Dachneigung, wie auch die Wahl des Materials der Dacheindeckung. Letzteres ist jedoch abhängig vom Bundesland bzw. der Kommune.
Weitere Informationen, die du dem Bebauungsplan entnehmen kannst, sind die Angaben zur Firsthöhe, zur Traufhöhe und zur Dachneigung. Die Firsthöhe (FH) ist der Abstand zwischen First und Boden. Sie wird in Metern angegeben, ebenso wie die Traufhöhe (TH). Hierbei handelt es sich um die Höhe zwischen Dachhaut und Boden. Hier kann allerdings zwischen Tal- und Hangseite unterschieden werden. Die Dachneigung (DN) ist abhängig von der Dachform und wird in Grad angegeben. Nicht selten werden hier außerdem zulässige Dachformen vorgeschrieben.
Der Bebauungsplan und die Baulast
Dieser Punkt ist für jeden zukünftigen Hausbesitzer sehr wichtig, denn hier werden unter anderem die Zugangsrechte von Nachbarn geregelt, die das Grundstück überqueren müssen, um zu ihrem Haus zu gelangen. Hierbei handelt es sich um das so genannte Geh-, Fahr- und Leitungsrecht. Darum ist es unerlässlich, vor dem Grundstückskauf auf jeden Fall in das Baulastenverzeichnis zu schauen. Ob dein zukünftiger Nachbar möglicherweise ein Wegerecht über deinen Grund und Boden hat, erfährst du ausschließlich im Baulastenverzeichnis.
Bebauungspläne gibt es nicht überall
Allerdings gibt es auch Wohngebiete ohne Bebauungsplan. Hier kann beispielsweise in Baulücken in bereits bestehenden Wohngebieten gebaut werden. Hier gibt es dann die Regelung, dass sich die Neubauten sowohl in Art und Maß der Nutzung, als auch in der Bauweise in die vorhandene Bebauung einfügen müssen. Hier entscheidet dann die Baubehörde im Einzelfall, ob diese Bedingungen erfüllt sind.
Mittels eines Antrags auf einen Bauvorbescheid können Bauherren prüfen, beziehungsweise prüfen lassen, ob die Bauvorstellungen auf dem betreffenden Grundstück genehmigungsfähig sind oder nicht. Diese Anfrage wird auch das kleine Genehmigungsverfahren genannt. Auch hier wird empfohlen, eine solche Anfrage bereits vor dem Grundstückskaufs zu tätigen. Dazu müssen die Baubeschreibung, Zeichnungen oder Berechnungen eingereicht werden.
Die Gebühren sind in den Bundesländern unterschiedlich, allerdings liegt die Größenordnung in der Regel bei ca. einem Tausendstel der Gesamtbaukosten. Es geht aber auch leichter, wenn du eine formlose Bauvoranfrage stellst, die es bereits für 15 Euro gibt. Der Unterschied ist jedoch: Anders als bei der förmlichen Voranfrage ist diese nicht rechtsverbindlich. Diese Bauvoranfrage ist noch kein Genehmigungsverfahren und berechtigt noch nicht zum Baubeginn.
Der Bebauungsplan und deine Rechte
Es ist wahr, dass Bauvorhaben immer mal wieder an den Vorgaben der Bebauungspläne scheitern.
Allerdings ist die Ursache dafür hauptsächlich darin zu suchen, dass viele angehende Bauherren zu spät nach den Bebauungsplänen schauen und dann entsetzt feststellen, dass sie ihr Vorhaben nicht wie gewünscht umsetzen können. Die Bebauungspläne haben durchaus ihre Berechtigung und sind in der Regel mit viel Sachverstand erstellt worden.
Darum ist es einfach so extrem wichtig, bereits vor dem Grundstückskauf einen Blick auf den Bebauungsplan zu werfen. Außer deinen eigenen Vorstellungen ist es nämlich ebenso wichtig, bereits im Voraus zu wissen, wie sich zukünftig deine nähere Umgebung gestalten wird. Um dies deutlicher zu machen: Stelle dir vor, es ist eine mehrgeschossige Bauweise erlaubt. Dann kannst du absolut nichts dagegen unternehmen, wenn sich dein Nachbar dann später entscheidet, sein Haus aufzustocken. Mit der versperrten Aussicht und der möglichen Beschattung musst du dann einfach leben.
Die Bauvoranfrage mindert das Risiko
Gerade wenn du dir nicht sicher bist, ob deine Vorstellungen genehmigt werden, weil nämlich kein Bebauungsplan vorliegt, ist es sicherer, eine Bauvoranfrage zu stellen.
Nicht selten kommt es zu dieser Problematik in Altbaugebieten, in denen Grundstücke mit Nachkriegshäusern zum Abriss angeboten werden. Hier ist Vorsicht geboten, denn du kannst nicht davon ausgehen, dass du hier bauen kannst, wie du möchtest.
Inzwischen könnte sich beispielsweise die Regelung über den Abstand zum Nachbargrundstück geändert haben, oder mehrere Bauherren möchten sich möglicherweise ein Grundstück teilen. Das alles kann mittels einer Bauvoranfrage geklärt werden.
