Bei der Sanierung von Gebäudebeständen gibt es eine Menge Vorschriften zu beachten. Da viele Altbauten in Deutschland nicht mehr die gültigen baurechtlichen Anforderungen erfüllen, sollten Sie bei einem Umbau unbedingt eine Überholung der Brandschutzmaßnahmen mit einplanen.

Nicht zu missachten sind weiterhin Maßnahmen zum Schallschutz und zum Wärmeschutz. Hierbei ist es vonnöten, sich an die Bestimmungen der aktuellen Energieeinsparverordnung (EnEV) zu halten. Weiterhin bedarf es neben der eigentlichen Modernisierungsarbeiten auch eine sogenannte Bestandsanalyse. Hier werden die Voraussetzungen und die Rahmenbedingungen für den Umbau geklärt. Beachtet werden hier sowohl die maßlichen, als auch technischen Voraussetzungen. Des Weiteren ist die Bestandsaufnahme der Statik Teil der Planung.

Wann ist eine Erneuerung sinnvoll?

Hohe Decken, alte Dielen und Stuck an den Wänden – Altbauten besitzen in vielerlei Hinsicht eine Menge Charme und Anziehungskraft. Schwierig wird es bei den alten Gemäuern allerdings, wenn Maßnahmen zur Instandhaltung ergriffen werden müssen. Häufig lohnt sich hier eine Komplettsanierung, um Heiz- und andere Nebenkosten dauerhaft zu senken und alle rechtlichen Vorschriften einhalten zu können. Die Sanierung eines Altbaus macht ihn energieeffizienter und komfortabler. Gleichzeitig bleiben antike Elemente Teil der Raumausstattung, wodurch der besondere Altbaucharme erhalten bleibt.

Sanieren sollten sie vor Allem dann, wenn Sie ein altes, ungedämmtes Haus bewohnen. Denn dann sind Sie laut der Energieeinsparverordnung (EnEV) verpflichtet, an ihrem Haus bestimmte energetische Sanierungen durchzuführen. Andernfalls müssen Sie mit einem Bußgeld rechnen. Auch andere Maßnahmen, wie die Pflege der Gebäudehülle sollten Sie ab einem bestimmten Zeitpunkt ergreifen. So ist es ratsam, alle fünf bis zehn Jahre die Fassade neu zu streichen und alle 30 bis 40 Jahre Jahre Haustür, Fenster sowie Außen- und Innendämmungen zu erneuern. Auch die Dämmung des Daches sowie die Ernennung der Elektrik sollte alle 30 Jahre erfolgen. Die Erneuerung der Heizungsanlage sollte sogar in einem Rhythmus von 15 Jahre geschehen.

Welche Schritte müssen eingeleitet werden?

1. Die Bestandsaufnahme
   Vor jeder Sanierung muss zunächst die Substanz des Bestandsgebäudes geprüft werden. Aus der Bestandsaufnahme leitet sich ab, welche Maßnahmen bei der Erneuerung notwendig sind und welche Schwerpunkte gesetzt werden müssen. Des Weiteren lässt sich erkennen, welche Kosten durch die Sanierung entstehen und wie viel Zeit die Sanierungs- und Instandsetzungsarbeiten beanspruchen werden. Voraussetzung für die Erneuerung ist, dass der Grundbestand in Ordnung ist. Ansonsten muss das Gebäude im schlimmsten Fall abgerissen werden. Bei einer Sanierung ist es häufig die Technik, die erneuert werden muss. So sollten Stromleitungen, Wasserleitungen und Gasleitungen ebenso wie Heizsysteme untersucht werden. Für eine Erneuerung ist eine gute Bausubstanz die Grundvoraussetzung.Um eine vollständige Bestandsanalyse durchführen zu können, müssen folgende drei Schritte eingehalten werden:
   1. Es muss eine technische Bestandsaufnahme zur Feststellung des Zustands der Bausubstanz durchgeführt werden
   2. Die Baustruktur muss aufgemessen werden, um Bestandspläne erstellen bzw. aktualisieren zu können
   3. Eine energetische Bestandsaufnahme muss als Grundlage für ein individuelles Energiekonzept durchgeführt werden
2. Vorbereitungen und Anforderungen
   Sie sollten sich überlegen, ob Sie bei Ihrem Vorhaben die Unterstützung eines Architekten oder einer Architektin in Anspruch nehmen wollen. Gemeinsam mit einem Planer können Sie das alte Gebäude begehen und sich überlegen, welche Details Sie für erhaltenswert erachten. Dazu gehören Stuck ebenso wie alte Fenster und Türen. Hier kann ein Architekt aus fachlicher Sicht beurteilen, welchen Aufwand die Erhaltung des jeweiligen Bestandes mit sich zieht. Nicht immer lassen sich alle Wünsche des Bauherrn ohne Weiteres erfüllen, da die Struktur und die Qualität des Baubestandes bereits grundsätzlich vorgegeben sind.Um sicherzustellen, dass alte Bestände mit neuen Teilen gut harmonieren, findet bei einer Erneuerung von Altbauten die Bemusterung in vielen Fällen nicht in dem Büro des Architekten, sondern direkt auf der Baustelle statt. Hier können unter anderem neue Bodenbeläge direkt neben die alten Bestände gelegt und vor Ort entschieden werden, was zur Historie des Hauses passt. Denn: Nicht jedes Baumaterial kann bei Umbauten beliebig eingesetzt werden. Um ein gutes Endergebnis zu erzielen, müssen die Änderungen immer mit der vorhandenen Bausubstanz abgestimmt sein. Hierbei kann die Beratung durch einen fachlich kompetenten Architekten extrem hilfreich sein.

   Um sich über Substanz, Baualtersstufe und die typischen Merkmale Ihres Baubestandes klar zu werden, ist es außerdem hilfreich, den Bestand der richtigen Epoche zuzuordnen. Das lässt sich vor allem an der Optik des Hauses ausmachen. So weisen historische Fachwerkhäuser an ihrer Fassade in der Regel eine Mischung aus Holzskelettbau und Ausfachungen mit Ziegeln oder Lehm sowie kleine Räume auf. Hier ist häufig vor allem das Holz und die Schall- und Wärmedämmung beschädigt.

   Häusern aus der Gründerzeit um 1900 sind in der Regel mit Stuck verziert, weisen massive Fassaden, Flügeltüren und einzelne Öfen in jedem Zimmer, statt einer Zentralheizung auf. Hier liegen häufig Schäden bei der Haustechnik sowie Schäden an der Fassade und keine Wärmedämmung von Dach und Außenwänden vor.

   Wohnhäuser ab 1920 hingegen sind oft wesentlich schlichter verziert, die Räume sind eher klein und die Fassaden weniger massiv. Auch hier ist häufig die Haustechnik stark veraltet, es liegen Putzschäden und schlechte Wärmedämmung vor.

   Bei Wohnhäusern, die in den 50er bis 60er Jahren entstanden sind, fällt häufig eine qualitativ minderwertige Bauweise auf. Es wurden günstige Materialien und eine sehr schlichte Ausstattung gewählt. Hier liegen in der Regel dünne Wände mit schlechtem Schall- und Wärmeschutz vor.

Umsetzung

Nachdem alle Pläne und Bestandsaufnahmen gemacht wurden, geht es an die eigentlichen Sanierungsmaßnahmen. Hier sind in der Regel eine Reihe unterschiedlichster Handwerker im Einsatz. So bedarf es je nach Umfang des Umbaus Maler, Fensterbauer, Bodenleger, Installateure und Trockenbauer. Welche Arbeiten genau durchgeführt werden müssen, hängt natürlich ganz individuell vom Haus und seiner Nutzung ab.
Unabhängig vom Umfang müssen aber bei jedem Umbau eine Menge gesetzlicher Vorgaben beachtet werden. Dazu gehören:

Denkmalschutz

Bei vielen größeren Umbauten muss die zuständige Denkmalschutzbehörde kontaktiert werden, um abzuklären, welche Arbeiten durchgeführt werden dürfen und welche nicht.

Schallschutz

Die Bewohner eines Hauses sollen vor Geräuschbelästigung von außen und aus der Nachbarschaft geschützt werden. Entsprechend sind die Bestimmungen zu einem adäquaten Schallschutz im Gesundheitsschutzgesetz festgelegt. Als Norm gilt die DIN 4109 [1]. Der Schallschutznachweis kann bspw. vom Statiker erstellt werden.

Brandschutz

Bei Bränden in nicht umfassend geschützten Gebäuden werden jedes Jahr in Deutschland mehrere Tausend Menschen verletzt und mehrere Hundert getötet. Neben der Gefahr für die Bewohner kommt die Versicherung nur dann für die Kosten der Brandschäden auf, wenn in dem Haus alle gesetzlichen Anforderungen an den Brandschutz erfüllt wurden. Es empfiehlt sich, bei Baubeständen ein brandschutztechnisches Sanierungskonzept erarbeiten zu lassen, um alle Voraussetzungen der Brandschutzvorgaben erfüllen zu können.

Wärmeschutz

In Folge des Energieeinsparungsgesetzes (EnEG) wurde die Verordnung über einen energiesparenden Wärmeschutz bei Gebäuden erarbeitet. Deren Ziel ist die Reduzierung des Energieverbrauchs durch bauliche Maßnahmen. Sie schreibt eine notwendige Sanierung der Gebäudehülle vor und gibt Vorgaben über die Energieeffizienz der eingesetzten Anlagentechnik. Dazu gehören Heizung, Lüftung, Kühlung und Beleuchtung. Dabei begrenzt die Verordnung den zulässigen Energiebedarf von Gebäudebeständen auf ein Maximum.