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9 Tipps und Tricks für den Hauskauf

Haus mit Schlüssel
Haus mit Schlüssel

Es muss nicht immer der Hausbau oder der Umzug in eine größere Wohnung sein – ein Haus kaufen ist ein großer Schritt und will gut vorbereitet und überlegt sein. Schließlich soll es dein Eigenheim ein Traumhaus sein, in das du investierst. Altbau, Holzdielen und der Charme aus vergangenen Jahren oder Neubau, modern und zeitgenössische Standards in Stil und Bauart? Auch beim Hauskauf spielen unterschiedliche Faktoren eine Rolle, die du beachten solltest, bevor du dich zum Kauf eines Eigenheims entscheidest. Wir möchten dich mit diesem Artikel auf dem Weg zu deinem Traumhaus unterstützen und erklären dir hier mit 9 Ratschlägen, worauf du achten solltest.

1. Finanzen

Geld spielt natürlich immer eine Rolle und auch hier gibt es einige Tipps, um dein Projekt zu finanzieren. Bevor du ein Haus kaufen kannst, solltest du dir überlegen, was du dir leisten kannst und wie du die Immobilienfinanzierung aufstellst. Hauskäufer laden sich hohe finanzielle Verpflichtungen für ihre Immobilien auf, die vielen Mieten entsprechen über langjährig in Raten zurückgezahlt werden müssen. Eine solide Finanzplanung ist zentral, du willst dein Traumhaus ja solide finanzieren und nicht auf Pump kaufen. Bei diesem Teil des Hauskaufs solltest du dich von Profis unterstützen lassen.

Erst einmal solltest du dein Kapital berechnen, denn je mehr Eigenkapital du zur Finanzierung beisteuern kannst, desto geringer ist das Darlehen, das du aufnehmen musst. Mehr Eigenkapital verbessert außerdem deine Zinsbedingungen, die du vom Darlehensgeber erhältst. Mindestens abdecken können solltest du 15 Prozent der zu erwartenden Kosten, besser noch und zu empfehlen ist die Abdeckung aus Eigenkapital von 20-30 Prozent der Kosten deines Kaufpreises. Das entspricht in etwa den Nebenkosten, wenn du für Maklergebühren, Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Grundbucheintrag die Hand aufhalten musst. 

Budget

Bevor du dich also für ein Haus entscheidest, solltest du erst einmal einen Kassensturz vornehmen und dein Einkommen berechnen. Auch hier gibt es einige Hinweise zu beachten, denn manchmal kommt Kapital aus ganz anderen Quellen, als erwartet. 

Nettohaushaltseinkommen

Ein Bestandteil deines Kapitals ist natürlich dein Nettohaushaltseinkommen. Denn die Summe all deiner Einkünfte abzüglich Sozial- und Steuerabgaben bestimmt schließlich die Höhe deines Darlehens. Deine Bank berechnet normalerweise etwas 35 Prozent deiner Einnahmen als monatliche Rate und erstellt auf dieser Basis dein Darlehen.

Kapital

Zu deinem Kapital gehören Anlagen, Aktien und Bausparverträge und andere Begriffe aus dem Finanz-Wörterbuch. Es finden sich jedoch noch andere Quellen. Solltest du bereits in Besitz eines Grundstücks oder einer Immobilie sein, zählen auch diese Anlagen als Kapital und verbessern deine Darlehensbedingungen, solange du alleiniger Besitzer bist. Deine Zinsrückzahlungen können so gesenkt werden, weil deine Anlagen als Sicherheit zählen. Eine weitere Möglichkeit, dein Darlehen zu deinen Gunsten zu gestalten, sind private Kredite. Manchmal ist es eine Möglichkeit, einen Kredit in der Verwandtschaft aufzunehmen, hier fallen die Rückzahlungen häufig geringer aus, als bei der Bank.

2. Kredit

Du hast alle deine Einkünfte zusammengerechnet und kalkuliert, wie groß der Anteil an der Finanzierung sein kann? Dann informiere dich sich jetzt zusätzlich über Finanzierungsmöglichkeiten und Darlehensarten der Bank und staatlicher Förderungen.

Du hast die Wahl zwischen verschiedenen Varianten. Du kannst dich unter anderem für ein Annuitätendarlehen oder ein variables Darlehen bei deiner Bank entscheiden. Ein Annuitätendarlehen erlaubt dem Kreditnehmer größere finanzielle Planungssicherheit, weil die Rate der Rückzahlungen während der festgelegten Laufzeit immer gleich bleibt. Hier kannst du also deine Zinszahlungen über die nächsten Jahre gut kalkulieren und den Zeitraum der Zinsbindung häufig selbst festlegen. 

Ein variables Darlehen dagegen bietet sich als Variante an, wenn du in nächster Zeit einen größeren Erlös erwarten und gerne einen Großteil der Darlehenssumme nach Abschluss des Hauskaufs auf einmal zurückzahlen willst. Je nach Lebenslage kannst du hier flexibel größere Summen ausgleichen und so die Raten durch die Zahlung reudizieren. Der Nachteil an diesem Darlehen ist, dass die Zinsen sich ändern und ansteigen können.

Ein staatlicher Kredit der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) als staatliche Bank kann dich außerdem mit passenden Förderungsprogrammen unterstützen. Die Kreditanstalt vergibt günstige Zinsen, eine zusätzliche Förderung von staatlicher Seite kann sich also lohnen. Mit dem KfW-Wohneigentumsprogramm 124 wird zum Beispiel der Kauf oder Bau von Eigenheimen oder Wohnungen zur Selbstnutzung mit bis zu 100.000 Euro gefördert. Auch das KfW-Programm 153 unterstützt dich beim Kauf eines Neubaus. Die Voraussetzung für die Förderung durch dieses Programm ist, dass du ein den KfW Standards entsprechendes energieeffizientes Haus baust.

3. Kriterien

Auch wenn du flexibel bleiben solltest, lege dir vor der Suche am besten einige Kriterien für dich fest, die dir für dein zukünftiges Wohnen wichtig sind. Darunter fällt zum Beispiel, wie viel Arbeit du in das gekaufte Objekt noch stecken möchtest – soll es ein charmanter Altbau mit Modernisierungsbedarf sein oder lieber ein bezugsfertiges Haus? Möchtest du einen Garten haben oder ist dir die Nähe zum Stadtzentrum wichtiger? Brauchst du eine bestimmte Zimmer-Anzahl oder Platz für ein Auto? Sind Anbindungen an den öffentlichen Nahverkehr wichtig? Wie groß wird der Haushalt und wie groß sollte das Haus mindestens sein?

All das sind möglicherweise Kriterien und Fragen, die du dir vor der Suche nach Ihrem Traumobjekt stellen kannst. Damit kannst du einen Rahmen festlegen, innerhalb dem du deine Suche gestalten kannst.

4. Immobiliensuche

Häuser gibt es viele, aber die Auswahl kann langwierig sein, muss sie aber nicht. Die Konkurrenz auf der Suche nach dem geeigneten Haus ist groß. Und Metropol- und Szeneregionen können, gerade wenn du ein Einfamilienhaus suchst, richtig ins Geld gehen. Verschiedene Regionen mit unterschiedlichen Preisklassen können auch sehr nahe beieinander liegen, wie in Nordrhein Westfalen. Worauf solltest du also achten bei deiner Suche, um sie effizient und möglichst günstig zu gestalten?

Lege dich nicht zu schnell auf einen Haustypen fest und achte lieber auf die Infrastruktur – vielleicht liegt dein Traumhaus gar nicht dort, wo du es dir vorgestellt hast. Wichtig bleiben gute Anbindungsmöglichkeiten mit dem öffentlichen Nahverkehr und die Nähe von Schulen, Ärzten und Freizeitmöglichkeiten. Außerdem ist eine geringe Lärmbelastung langfristig ein großer Vorteil. Ein Haus in guter Lage und mit infrastrukturellen Vorteilen kann ebenfalls den Wert der Immobilie bei einem möglichen Verkauf wieder steigern. 

Die Lage der Immobilie spielt natürlich eine Rolle für den Kaufpreis: Um entscheiden zu können, ob der Verkäufer der Immobilie, für die du dich interessierst, einen fairen Preis anbietet, kannst du den Kaufpreis mit der zu erwartenden Jahresmiete ins Verhältnis setzen.

Um einen erwartbaren Wert für die Jahresmiete zu kalkulieren, kannst du dein Objekt mit Immobilien vergleichen, die deinem in Lage, Wohnfläche, Zimmer, Alter und Herkunft der Ausstattung ähneln. Um den Kaufpreis einschätzen zu können, teile ihn durch die potenzielle Jahresmiete. Handelt es sich bei deiner Lage nicht um eine besonders teure Region, entspricht ein Ergebnis mit dem Wert um die 20 um einen günstigen Kaufpreis. Liegt Ihr Ergebnis eher bei 25 könnte es sich um ein besonders teures Objekt handeln. Der Angebotspreis ist nicht unbedingt der Fixpreis, häufig ist hier noch Verhandlungsspielraum gegeben.

5. Haus prüfen

Ein Hauskauf ist eine große und möglicherweise lebensverändernde Investition. Und natürlich soll die Immobilie dein neues Zuhause werden. Deshalb ist die Hauswahlvon großer Bedeutung, damit deine Investition dem Wert der Immobilie entspricht und das Haus sich nach einem echten Zuhause anfühlt.

Vor der eigentlichen Prüfung des Hauses, solltest du dir über der Seriösität des Angebots sicher sein, da es leider durchaus schwarze Schafe in der Branche gibt. Schlechte Qualität kann schon im Kleinen auffallen, bei schlechter Rechtschreibung oder fehlenden Details in der Annonce.

Wichtige Faktoren, die die Lebensqualität und den Wert deines neuen Heims beeinflussen sind dabei die Energieeffizienz Ihres Hauses, mögliche Altlasten, Schadstoffe oder Schimmelbefall in der Vergangenheit und die Feuchtigkeit um nur einige Beispiele zu nennen. Am besten informierst du dich über diese Aspekte bevor du über Angebote Ihre Wahl betreffend nachdenkst. Einen Teil der Informationen kannst du schon aus der Anzeige nehmen.

Ein weiterer Faktor sind natürlich die Menschen und das Leben in der Nachbarschaft. Wenn du du dich in deinem neuen Eigenheim wohlfühlen willst, dann spielen sympathische Nachbarn eine große Rolle. Lerne die Mitmenschen und die Familien von nebenan also am besten vor dem Kauf kennen. Solltest du dich mit deinen Nachbarn oder dem Mieter nebenan nicht wohlfühlen, ist es sinnvoll, sich den Kauf gut zu überlegen. 

6. Wichtige Unterlagen 

Dir gefällt ein bestimmtes Objekt? Du hast alle wichtigen Boxen abgehakt und das Haus erfüllt alle Erwartungen? Gute Anbindung und Infrastruktur, es ist in deinem Budget, keine Altlasten und nette Nachbarn? Dann fordere jetzt alle wichtigen Unterlagen vom Verkäufer oder Makler an. Es könnte sein, dass die Bank diese Unterlagen für Finanzierungsfragen benötigt und außerdem kannst du selbst hier letzte Fragen und Vorstellungen klären. 

Dazu gehören der Grundbuchauszug, und mögliche Pachtverträge, der Grundriss und der Lageplan, um einen genauen Überblick über das Gebäude und seine Aufteilung zu bekommen. Außerdem können weitere Bauunterlagen hilfreich sein, falls diese vorhanden sind, um sich ein Bild vom Bauprozess machen zu können. Ein Energieausweis sollte ebenfalls angefordert werden. Bei Gemeinschaftseigentum solltest du außerdem Aufteilungspläne, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung anfordern. 

7. Versicherungen 

Eine Frage, die sich jeder Eigentümer stellen sollte, ist die nach den Versicherungen. Denn auch, wenn Sie den Bauprozess nicht durchleben, besteht auch nach der Fertigstellung eines Objekts ein Risiko, dass du kalkulieren solltest. Du weißt selbst am besten, welchen Betrag du in deinem Objekt investieren willst und welchen Wert Ihr Zuhause dementsprechend hat. Wird dein Haus beschädigt, kann eine Versicherung deinen den Schaden ersetzen, um den Wert des Hauses zu erhalten.

Eine der wichtigsten Versicherungen, die zwar keine Pflicht, aber sehr zu empfehlen ist, ist mit Recht die Wohngebäudeversicherung. Unter Umständen kannst du diese je nach Definition sogar von deinem Vorbesitzer übernehmen. Regen, Sturm und Hagel kannst du kaum beeinflussen. Dafür hat das Wetter manchmal einen Einfluss auf Ihr Gebäude. Folgeschäden, die durch höhere Gewalt wie Witterungsbedingungen entstehen, können von der Wohngebäudeversicherung ersetzt werden. 

Auch das Innenleben Ihres Hauses kannst du schützen: mit der Hausratversicherung. Damit werden Gegenstände und Möbel in Ihrem Gebäude gegen Diebstahl oder Schäden durch zum Beispiel Rohrbrüche abgesichert. 

Weitere mögliche Versicherungen sind die Elementar- und die Photovoltaikversicherung. Erstere sichert zusätzlich zur Gebäudeversicherung gegen Naturgefahren ab. Größere Eingriffe durch Naturgewalt, beispielsweise Überschwemmungen, werden in der Regel nicht von der Gebäudeversicherung erfasst und können bei Bedarf zusätzlich durch die Elementarversicherung abgedeckt werden. Ebenfalls eine Möglichkeit ist die Photovoltaikversicherung, die sonst nicht abgedeckte Photovoltaikanlagen auf den Dächern von Wohngebäuden gegen Schäden absichert. 

8. Kaufvertrag – jeden Artikel prüfen

Hast du dich für ein Objekt entschieden und mit dem Verkäufer auf einen Preis geeinigt, achte darauf, dass auch deine Finanzierungsmethode gesichert ist und prüfe alle Seiten den Kaufvertrags, bevor du unterzeichnest. Plane genügend Zeit vor dem abschließenden Notartermin ein, damit du dich mit den Vertragsinhalten vertraut machen können. Hier kann es auf jedes Wort mit allen möglichen Bedeutungen ankommen. Achte darauf, dass abgesehen von grundsätzlichen Informationen zum Objekt auch Angaben zu möglichen mitverkauften Einbauten (beispielsweise Küche oder Garage) gemacht werden und alle bekannten Altlasten im Kaufvertrag genannt werden. Berate dich dazu mit jemanden, der sich auskennt, idealerweise einem Anwalt.

9. Übergabe – ein letzter Tipp

Mit der Übergabe bist du beim letzten Schritt angekommen. Auch hier haben wir noch einen oder anderen Tipp für dich parat. Dein Traum vom eigenen Haus ist zum Greifen nah. Jetzt gilt es abschließend noch einige Dinge zu beachten, damit dein Haus vertragsgemäß übergeben wird. Dafür solltest du vor der Übergabe prüfen, was du vom Käufer übernehmen und welche Einbauten im Vertrag festgehalten sind. Eine Aussprache mit dem bisherigen Eigentümer können dabei helfen.

Außerdem solltest du mit der Übergabe sämtliche Schlüssel für dein neues Heim erhalten, eventuelle Betriebsanleitungen und Unterlagen zur Haustechnik (Heizung etc.), Unterlagen zu Einbauten, die du übernommen hast und Unterlagen zur Wohngebäudeversicherung. 

Hast du alle wichtigen Unterlagen erhalten? Enthält der Kaufvertrag alle Vereinbarungen und wurde entsprechend unterzeichnet? Dann gratulieren wir. Deine Suche nach einem neuen Zuhause war erfolgreich und du bist nun Eigentümer deiner eigenen Immobilie. Solltest du Fragen haben, bitte gerne einen unserer Experten um Unterstützung. Wir helfen dir gerne auf dem Weg in dein neues Zuhause.

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